El artículo 1 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946), establece que:
“El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
(…)
Los asientos del Registro…, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”.
La presunción de veracidad del contenido del registro supone la dispensa del titular registral de probar su título, manifestándose dicha presunción en un doble sentido, positivo y negativo:
- En sentido positivo dispone el artículo 38 de la citada ley que “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo”.
Luego, no solo se presume la existencia del contenido registral (“se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen…”), sino que, además, se presume la extensión o ámbito de los referidos derechos, pues dichos derechos existen “en la forma determinada por el asiento respectivo”.
- En sentido negativo, se presume que lo no inscrito no existe, tal como resulta de los artículos 32 y 29 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 32
“Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”.
Artículo 29
“La fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial”.
En el supuesto que se examina se aporta certificación registral de la finca que constituye la sede de la entidad consultante y sobre la que ésta pretende ostentar un derecho de usufructo.
Sin embargo, como resulta de la exposición de los hechos, en la inscripción primera de la finca practicada en 1988, seis años después del contrato privado en cuya virtud se cede gratuitamente el uso de la misma, se inscribe el dominio de la finca por título de división horizontal, a favor de la entidad bancaria cedente del uso, así como una servidumbre de paso, pero sin hacer ninguna referencia a la cesión del uso del inmueble.
En la inscripción segunda, practicada en 1992, se recoge la transmisión del bien a otra entidad bancaria, figurando en el apartado de cargas la existencia de una servidumbre de luces (relacionada en la finca de procedencia) y la servidumbre de paso que ya constaba en la inscripción 1ª. En el mismo sentido se pronuncia el Registro en posteriores asientos, inscripciones 3ª a 7ª, que recogen sendas transmisiones, de las cuales la última, de fecha 12 de junio de 2012, recoge la transmisión, por título de compraventa a favor de la entidad DF, S.A., actual titular según el registro.
Luego, en aplicación de los preceptos de la Ley Hipotecaria anteriormente transcritos y según resulta de los asientos del Registro de la Propiedad:
La actual entidad DF, S.A., es propietaria de la finca en cuestión por título de compraventa, en virtud de escritura de fecha 12 de junio de 2012 (inscripción 7ª).
La extensión de su derecho de propiedad, que trae causa de las anteriores inscripciones, no tiene más limitaciones que las que resultan de la existencia de las dos servidumbres recogidas en las inscripciones primera y segunda
El derecho de usufructo que pretende ostentar la entidad consultante, en cuanto derecho no inscrito, no está amparado por la fe pública registral.
En consecuencia con lo anterior, y al no resultar probada la existencia del usufructo, destruyendo la presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, la base imponible del impuesto no estará constituida por el 30% del valor real del bien correspondiente a la nuda propiedad, sino por la totalidad de dicho valor, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
I had a really urgent problem in the middle of the summer that I needed to get fixed. I tried contacting a bunch of agencies but they were either unavailable, slow, had terrible service or were crazy expensive (one company quoted me 1000€!). Josep replied to me within 10 minutes and managed to submit my forms on the deadline and all for a great price. He saved my life - 100% recommend!