El artículo 68.1.1º de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, tanto en su redacción en vigor en el año 2010 en el que fue adquirida la vivienda como a 31 de diciembre de 2012, establece la configuración general de la deducción por inversión en vivienda habitual disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos.
“La base máxima de esta deducción será de 9.040 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento.”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Conforme con tal regulación, cabe afirmar que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble, circunstancia que en el presente caso concurre en el consultante, en una parte indivisa del 60 por ciento de la vivienda, y en su, actualmente, ex cónyuge, propietario del 40 por ciento restante. Ello, con independencia de la forma en que se financia, su estado civil y, en su caso, del régimen económico matrimonial.
Siendo así, constituyendo su residencia habitual, el consultante podrá practicar la deducción en función de las cantidades que satisfaga en cada ejercicio por la parte indivisa que adquiere en pleno dominio de la vivienda, pero en ningún caso por las cantidades que pudiese satisfacer que se correspondan con la parte indivisa que adquiere otra persona.
Ahora bien, al financiar la adquisición de su 60 por ciento de la vivienda, al menos en parte, mediante un préstamo en el que constan como prestatarios el propio consultante y otra persona, su ex cónyuge, actuando los dos de forma solidaria, ello implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación, son satisfechas por partes iguales entre los ambos prestatarios, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin. Hay que indicar, que se parte de la hipótesis de que la totalidad del principal del préstamo tiene como última finalidad y ha sido destinado a financiar la compra de la vivienda por parte de los adquirentes.
Por tanto, cabe decir que, el principal del préstamo se compone de dos mitades, una de estas es concedida al consultante en su calidad de prestatario solidario –importe que este destina en su totalidad a financiar la compra de la parte indivisa de propiedad que adquiere, el 60 por ciento en el presente caso–, y la otra mitad corresponde al otro prestatario, su ex cónyuge. A su vez, éste otro prestatario presta parte de dicha mitad al consultante, en concreto el 20 por ciento de dicha mitad, un 10 por ciento de la totalidad del préstamo –cuantía que el consultante destina, igualmente, a adquirir la vivienda–.En cuanto a la posición que, en general, cada prestatario tiene en un préstamo, debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1.205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor“. Aunque se acreditase que el consultante ingresa mensualmente, en la cuenta asociada al préstamo, la totalidad del importe a satisfacer por el mismo (englobando lo prestado por el otro prestatario para adquirir su 60 por ciento, o a partir de determinado momento, la totalidad de la cantidad satisfecha en cumplimiento del Convenio regulador de divorcio) ello no supone la acreditación de un cambio en su posición de prestatario solidario inicial.
A falta de tal novación, y correspondiendo al consultante la mitad del importe concedido en préstamo (un 50%), para que este pueda considerar con derecho a deducción hasta el 60 por ciento de la totalidad de los diversos pagos vinculados con el préstamo, pagos que se cargan y se satisfacen a través de la cuenta asociada al préstamo, deberá acreditar que el otro prestatario solidario le entregó en préstamo la cuantía necesaria y suficiente para completar la totalidad de la financiación que requiere (un 10% de la totalidad del préstamo, 20% de la parte que a este otro le corresponde); debiendo pactar para su devolución el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
De ésta manera, el consultante tendrá derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la cuantía que financia mediante préstamo, en la siguiente medida:
En relación a la parte del préstamo que siendo imputable al otro titular este le prestó (10%), podrá practicar la deducción por las cantidades que satisfaga tendentes a reducir la deuda contraída con él, lo cual realizará –salvo que indique otra forma– mediante ingresos, por cuenta de este otro, en la cuenta asociada al préstamo –de titularidad compartida–. Dichas cantidades se corresponden con el 10 por ciento del importe que del préstamo emplea para adquirir la totalidad del 60 por ciento del pleno dominio de la vivienda.
En relación a la parte del préstamo que directamente le corresponde en calidad de prestatario solidario –una mitad, el 50%–, el consultante tendrá derecho a practicar la deducción en función de las cantidades que por dicha parte satisfaga en cada vencimiento, en la medida en que destinó aquella a adquirir el pleno dominio de la vivienda.
Por último señalar que el régimen transitorio, recogido en la disposición transitoria decimoctava de la LIRPF, y siempre en referencia al 60 por ciento adquirido en 2010, sí le será de aplicación dado que, como indica en la consulta, ha practicado por ello la deducción por inversión en vivienda habitual en ejercicio precedente a 2013.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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