IRPF - V0440-19 - 28/02/2019

Partiendo de la consideración de que el arrendamiento no se realizará como actividad económica por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, los rendimientos que pueda generar el arrendamiento de la vivienda constituyen rendimientos del capital inmobiliario.

El artículo 23.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros. En desarrollo de dicho artículo, el artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, dispone que “tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.

En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:

a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación.

A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:

Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.

El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

(…).

h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento.”

No obstante, en un supuesto como el que es objeto de consulta, en el que la vivienda se encuentra en expectativas de alquiler, es necesaria la existencia de una correlación entre esos gastos de conservación y reparación y los ingresos derivados de su posterior arrendamiento o, en su caso, de la posterior constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute. Es decir, la deducibilidad de los gastos anteriores está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario: los procedentes del arrendamiento de dicha vivienda o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de la misma. Si en un ejercicio la consultante no obtiene rendimientos del capital inmobiliario derivados de la vivienda, los gastos de reparación y conservación podrán ser deducidos en los cuatro años siguientes, respetando cada año el límite legalmente establecido.

La situación de expectativa de alquiler de la vivienda deberá ser acreditada por los propietarios. Dicha acreditación podrá realizarse por cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo, sino que corresponderá a los órganos de comprobación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), según el cual serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En el caso de que las obras a que se refiere el escrito de consulta tuviesen la consideración de mejora, el coste de las mismas constituirá un mayor valor de adquisición del inmueble, y su coste sería deducible vía amortización, en la forma prevista en el artículo 14.a) del RIRPF, aplicando el 3 por ciento anual al coste de las obras.

Igualmente, serían deducibles vía amortización los gastos por adquisición de electrodomésticos y otros enseres, en la forma prevista en el artículo 14.b) del RIRPF, de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada a que se refiere el artículo 30.1 del RIRPF, que, para mobiliario y otros enseres, es el 10 por ciento anual, con un periodo máximo de 20 años.

El resto de gastos anuales a que se refiere la consultante (seguro de hogar y cuotas de la Comunidad de Propietarios) serán deducibles de acuerdo con el artículo 13 del RIRPF.

Ahora bien, los gastos de amortización del inmueble, así como de las obras efectuadas en el mismo, en caso de calificarse como mejora, y adquisición de electrodomésticos, así como las cuotas de la Comunidad de Propietarios y seguro, solo serán deducibles a partir del momento en que la vivienda se encuentre arrendada. En los periodos en que la vivienda no se encuentre arrendada, la consultante habrá de imputar la renta inmobiliaria prevista en el artículo 85 de la LIRPF.

Lo que comunico a Vd. Con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.