Hacienda cambia las reglas del alquiler turístico: IVA del 10 % para estancias de hasta 30 noches, incluso sin servicios hoteleros
El Gobierno acaba de aprobar una reforma que puede cambiar radicalmente la tributación de miles de apartamentos turísticos y viviendas destinadas al alquiler de corta duración.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE del 7 de octubre, introduce una modificación sustancial en la Ley del IVA.
La novedad principal es sencilla de explicar, aunque sus consecuencias fiscales son mucho más complejas:
Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados de hasta 30 noches pasarán, con carácter general, a tributar al 10 % de IVA, aunque el propietario no preste servicios propios de la industria hotelera.
La medida está prevista para entrar en aplicación el 1 de diciembre de 2026.
Sin embargo, existe una advertencia imprescindible: el Real Decreto-ley está pendiente de convalidación parlamentaria, por lo que su continuidad no puede considerarse definitiva.
1. Hasta ahora, alquilar un apartamento turístico no significaba necesariamente pagar IVA
Para comprender la importancia de la reforma debemos recordar el criterio tradicional del Impuesto sobre el Valor Añadido.
El artículo 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992 contempla la exención de determinados arrendamientos de edificios o partes de ellos destinados exclusivamente a viviendas.
Esta exención se ha aplicado también a numerosos alquileres turísticos cuando el arrendador se limitaba a poner el inmueble a disposición del huésped.
La cuestión determinante no era simplemente la duración de la estancia.
Lo verdaderamente relevante era si se prestaban servicios complementarios propios de la industria hotelera.
Por ejemplo, una persona que alquilaba un apartamento durante cinco noches, entregaba las llaves y realizaba la limpieza únicamente entre reservas podía encontrarse ante un arrendamiento exento de IVA.
En cambio, cuando se prestaban auténticos servicios hoteleros durante la estancia, la operación quedaba sujeta y no exenta, tributando normalmente al tipo reducido del 10 %.
Esta distinción ha sido fundamental durante años.
Y es precisamente la que ahora pretende modificar el legislador.
2. El nuevo criterio: el límite de las 30 noches
El artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026 modifica el artículo 20.Uno.23.º, letra e'), de la Ley del IVA.
La reforma introduce una nueva causa de exclusión de la exención.
Se refiere a los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuya duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches.
La consecuencia es importante:
El alquiler puede dejar de estar exento de IVA por su duración, sin necesidad de acreditar la prestación de servicios hoteleros.
Por tanto, una vivienda alquilada durante siete, diez o veinte noches podría quedar sometida al IVA del 10 %, aunque el propietario únicamente entregue las llaves y permita el uso del inmueble.
La norma también modifica el artículo 91.Uno.2.2.º LIVA para incluir estas operaciones en el tipo reducido.
El cambio rompe con uno de los criterios prácticos más conocidos en la tributación del alquiler turístico.
3. No todos los alquileres turísticos estarán sujetos al 10 %
Es importante evitar una interpretación excesivamente amplia de la reforma.
El nuevo régimen no significa que absolutamente todos los arrendamientos de viviendas pasen a tributar al 10 %.
La norma establece distintas situaciones.
| Tipo de arrendamiento | Tratamiento previsto |
|---|---|
| Apartamento amueblado, estancia de 7 noches, sin servicios hoteleros | IVA del 10 % |
| Apartamento amueblado, estancia de 20 noches, sin servicios hoteleros | IVA del 10 % |
| Apartamento amueblado, estancia de 30 noches, sin servicios hoteleros | IVA del 10 % |
| Apartamento amueblado, estancia de 45 noches, sin servicios hoteleros y destinado a vivienda | Puede mantenerse la exención |
| Alojamiento con servicios hoteleros | IVA del 10 %, con independencia de la duración |
| Alojamiento en la vivienda habitual del arrendador, sin servicios hoteleros | Exención prevista en la excepción legal |
Estos ejemplos presuponen que se cumplen los demás requisitos de cada operación.
La duración por sí sola no permite resolver todos los supuestos, especialmente cuando el destino efectivo del inmueble no es residencial o concurren circunstancias especiales.
4. Una excepción importante: la vivienda habitual del propietario
La reforma introduce una excepción expresa para determinados alojamientos realizados en la vivienda habitual del arrendador.
Si el alojamiento se produce en el apartamento o vivienda en la que el arrendador tiene su residencia habitual, la nueva exclusión de la exención por estancias de hasta 30 noches no resulta aplicable.
Por tanto, en ausencia de servicios hoteleros y siempre que se cumplan los demás requisitos legales, puede mantenerse la exención.
Esto obliga a diferenciar entre dos situaciones:
Propietario que explota un apartamento independiente destinado al alquiler turístico.
En estancias de hasta 30 noches, la reforma prevé el IVA del 10 %.
Propietario que ofrece alojamiento en su propia vivienda habitual.
Puede beneficiarse de la excepción introducida por la norma.
La diferencia es relevante y deberá acreditarse adecuadamente.
5. ¿Qué ocurre con Airbnb, Booking y las empresas gestoras?
La reforma también afecta a las estructuras de explotación turística mediante intermediarios.
Muchos propietarios no alquilan directamente sus inmuebles.
En su lugar, utilizan plataformas digitales o empresas gestoras que anuncian las viviendas, administran reservas, fijan precios, cobran a los huéspedes y liquidan periódicamente los ingresos.
Pero aquí debemos distinguir varias relaciones jurídicas.
Primera: el propietario alquila directamente al huésped mediante una plataforma intermediaria.
En este caso, habrá que determinar si el propietario es quien presta el servicio de alojamiento y, por tanto, quien debe aplicar el tratamiento correspondiente en IVA.
Segunda: el propietario cede el inmueble a una empresa que lo explota por su cuenta.
En este supuesto pueden existir dos operaciones distintas:
-
El arrendamiento o cesión del inmueble del propietario a la empresa explotadora.
-
El alojamiento que la empresa explotadora presta al cliente final.
Cada operación debe calificarse de forma independiente.
No sería correcto afirmar que el IVA del 10 % aplicable al alojamiento del huésped determina automáticamente el tipo de IVA correspondiente a la cesión del propietario a la empresa gestora.
Esta distinción puede tener consecuencias especialmente importantes cuando el propietario es una persona física no residente en España.
La reforma obliga a revisar los contratos y no únicamente las facturas emitidas al turista.
6. El gran cambio económico: ¿subirán los precios o bajará la rentabilidad?
Imaginemos un apartamento turístico que actualmente se alquila por:
1.000 euros por estancia.
Si la operación está exenta de IVA, el propietario obtiene un ingreso bruto de 1.000 euros antes de sus gastos y de los demás impuestos aplicables.
Con el nuevo régimen pueden plantearse dos escenarios.
Escenario A: el propietario mantiene el precio final
El cliente sigue pagando 1.000 euros, IVA incluido.
La operación se desglosaría así:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Base imponible | 909,09 € |
| IVA del 10 % | 90,91 € |
| Total pagado por el huésped | 1.000,00 € |
En este caso, el ingreso antes de gastos e impuestos directos se reduce a 909,09 euros.
La diferencia es de 90,91 euros por cada 1.000 euros cobrados.
Escenario B: el propietario repercute íntegramente el IVA
El precio pasa a ser:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Base imponible | 1.000,00 € |
| IVA del 10 % | 100,00 € |
| Total pagado por el huésped | 1.100,00 € |
En este supuesto, el propietario mantiene el ingreso de 1.000 euros antes de gastos, pero el cliente paga un 10 % más.
Por tanto, el nuevo IVA puede trasladarse al precio, reducir el margen del explotador o distribuirse económicamente entre ambos.
El efecto real dependerá de la competencia, la demanda y la política comercial.
7. Pero hay una cuestión fundamental: el derecho a deducir el IVA soportado
Hasta aquí podría parecer que la reforma supone únicamente un aumento de la tributación.
Sin embargo, el análisis sería incompleto.
Cuando un arrendamiento de vivienda está exento de IVA, el arrendador generalmente no puede deducir el IVA soportado en bienes y servicios destinados exclusivamente a esa actividad exenta.
Por ejemplo:
-
Reformas y reparaciones.
-
Mobiliario y equipamiento.
-
Servicios de limpieza.
-
Suministros.
-
Comisiones de intermediación.
-
Servicios profesionales relacionados con la explotación.
Cuando la actividad pasa a estar sujeta y no exenta, puede generarse el derecho a deducir el IVA soportado vinculado a las operaciones gravadas, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Por tanto, el efecto económico de la reforma no se limita al IVA repercutido.
También puede cambiar el IVA deducible.
Y esta cuestión merece especial atención en inmuebles recientemente adquiridos, reformados o amueblados.
8. ¿Puede recuperarse el IVA de reformas anteriores?
Esta es una de las preguntas más interesantes desde una perspectiva profesional.
Supongamos que un propietario reformó completamente un apartamento turístico en 2025.
La actividad estaba exenta de IVA y, por tanto, no dedujo determinadas cuotas soportadas.
Si desde diciembre de 2026 la actividad pasa a estar sujeta y no exenta, ¿podría recuperar parte de aquel IVA?
La respuesta exige distinguir entre gastos corrientes, bienes de inversión y las reglas temporales del derecho a la deducción.
Los artículos 107 a 110 LIVA regulan la regularización de deducciones por bienes de inversión.
En determinados supuestos, un cambio en el destino fiscal de los bienes puede producir consecuencias durante el período de regularización.
Sin embargo, no existe un derecho automático a recuperar todo el IVA soportado en ejercicios anteriores.
Será necesario analizar la naturaleza de cada gasto, la adquisición o reforma efectuada, el momento de utilización, las deducciones inicialmente practicadas y las reglas de regularización aplicables.
Para los propietarios con inversiones importantes, esta cuestión puede tener una relevancia económica considerable.
9. El efecto sobre el IRPF y el Impuesto sobre Sociedades
La reforma del IVA también puede afectar indirectamente al cálculo de los rendimientos sometidos a imposición directa.
El IVA repercutido no constituye, con carácter general, un ingreso propio del arrendador a efectos de determinar su beneficio fiscal.
De igual modo, el IVA soportado deducible no constituye normalmente un gasto fiscal.
Por tanto, cuando una actividad pasa de exenta a sujeta y no exenta, puede modificarse la composición fiscal de sus ingresos, gastos e inversiones.
En el caso de personas físicas, deberá determinarse además si las rentas proceden del capital inmobiliario o de una actividad económica conforme a la normativa del IRPF.
Cobrar IVA no convierte automáticamente un alquiler en actividad económica a efectos del IRPF.
Son impuestos diferentes, con reglas de calificación propias.
10. El problema de los contratos y reservas anteriores al 1 de diciembre
Otra cuestión que puede generar controversia es la aplicación temporal.
La norma establece efectos desde el 1 de diciembre de 2026.
Pero imaginemos un apartamento reservado en octubre para una estancia que tendrá lugar en diciembre.
O una reserva pagada parcialmente en noviembre cuyo alojamiento se presta en enero de 2027.
En estos casos habrá que examinar las reglas de devengo del IVA previstas en el artículo 75 LIVA, incluyendo el tratamiento de los pagos anticipados.
No basta con atender exclusivamente a la fecha de emisión de la factura.
La fecha de la reserva, el cobro anticipado y la prestación efectiva del alojamiento pueden ser relevantes para determinar el régimen aplicable.
Este será uno de los aspectos prácticos que convendrá aclarar antes de la fecha prevista de aplicación.
11. Una reforma que ya fue rechazada una vez
La situación legislativa merece una explicación específica.
El Gobierno aprobó inicialmente medidas equivalentes mediante el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre.
Sin embargo, ese texto fue rechazado por el Congreso el 2 de octubre.
Posteriormente, el Consejo de Ministros aprobó el nuevo Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que recupera la modificación del IVA de los alojamientos de corta duración.
El nuevo texto se publicó el 7 de octubre y entró en vigor el día 8, aunque las modificaciones del IVA que estamos analizando tienen efectos previstos desde el 1 de diciembre.
Por tanto, a fecha de publicación de este artículo, la reforma está aprobada y publicada, pero todavía debe superar el trámite de convalidación parlamentaria.
Esta circunstancia no es secundaria.
Un eventual rechazo del decreto impediría que sus disposiciones continuaran vigentes, por lo que propietarios y asesores deben seguir su evolución antes de adoptar decisiones irreversibles.
12. ¿Qué deberían hacer ahora los propietarios y gestores?
Aunque todavía existe incertidumbre parlamentaria, resulta razonable empezar a evaluar las consecuencias de la reforma.
Especialmente en explotaciones con numerosas reservas y un volumen relevante de ingresos.
Conviene revisar:
-
Los contratos de explotación: determinar quién presta jurídicamente el alojamiento y quién debe repercutir el IVA.
-
La duración de las estancias: distinguir operaciones de hasta 30 noches y arrendamientos de mayor duración.
-
La política de precios: decidir cómo se trasladaría el IVA al huésped.
-
Las facturas y sistemas de gestión: preparar el tratamiento fiscal de las operaciones sujetas y no exentas.
-
El IVA soportado: identificar gastos, inversiones y posibles regularizaciones de bienes de inversión.
-
Las reservas anticipadas: estudiar las fechas de cobro y devengo.
-
Las obligaciones censales y periódicas: comprobar si el nuevo régimen exige adaptar la situación tributaria y las autoliquidaciones del contribuyente.
No obstante, la adaptación definitiva deberá tener en cuenta el resultado de la convalidación y las aclaraciones administrativas que puedan publicarse.
Conclusión: el alquiler turístico puede dejar de ser una actividad exenta por el simple hecho de no prestar servicios hoteleros
El Real Decreto-ley 29/2026 plantea uno de los cambios más relevantes de los últimos años en la fiscalidad del alojamiento turístico.
Hasta ahora, la prestación de servicios complementarios propios de la industria hotelera era un elemento central para determinar si determinados alquileres turísticos tributaban al 10 % o estaban exentos de IVA.
La nueva regulación introduce otro criterio:
La duración de la estancia.
Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados de hasta 30 noches quedarán, con carácter general, sujetos al IVA del 10 %, incluso sin servicios hoteleros, con las excepciones previstas legalmente.
Esto puede modificar los precios, la rentabilidad, el derecho a deducir el IVA soportado y la gestión fiscal de numerosos propietarios.
Pero también plantea cuestiones jurídicas que deberán analizarse cuidadosamente, especialmente en los contratos con empresas explotadoras, las reservas anticipadas y las inversiones realizadas antes del cambio normativo.
La clave no será únicamente cuánto IVA habrá que repercutir, sino quién deberá repercutirlo, cuándo se devengará y qué IVA podrá deducirse.
Y existe una última cautela imprescindible:
La aplicación de esta reforma está prevista para el 1 de diciembre de 2026, pero su continuidad depende todavía de la convalidación parlamentaria del Real Decreto-ley 29/2026.
Por tanto, estamos ante una reforma de gran trascendencia práctica que debe seguirse muy de cerca, pero cuya estabilidad normativa aún no puede darse por garantizada.
I had a really urgent problem in the middle of the summer that I needed to get fixed. I tried contacting a bunch of agencies but they were either unavailable, slow, had terrible service or were crazy expensive (one company quoted me 1000€!). Josep replied to me within 10 minutes and managed to submit my forms on the deadline and all for a great price. He saved my life - 100% recommend!