ADQUISICIÓN TERRENO POR CONSTRUCCIÓN FUTURA

Consulta: 
Una entidad dedicada a la promoción inmobiliaria piensa construir pisos en un terreno adquirido mediante permuta en 2005, a cambio de la entrega de 3 pisos de dicha promoción, estimándose la entrega a finales de 2006. ¿En qué momento debe tributar por la operación en los términos del artículo 15.2 del TRLIS?

En el supuesto de que a finales de 2006 se produzca la entrega de los tres pisos objeto de permuta y en 2007 la venta de todos los demás objeto de la promoción, ¿cómo se realizaría la reversión prevista en el artículo 18 del TRLIS?
Respuesta corta: 

De acuerdo con el art. 15.3 del TRLIS, en los supuestos de permuta las entidades integrarán en la base imponible la diferencia entre el valor de mercado de los elementos adquiridos y el valor contable de los entregados. La integración de esta renta se realizará en el período impositivo en que se realicen las operaciones de las que se derive dicha renta.
Su aplicación al caso planteado supone la existencia de una renta por la diferencia entre el valor de mercado del terreno recibido y el valor contable (coste) de la construcción a entregar. Cuando el adquirente del terreno tenga los inmuebles construidos en condiciones de entrega material al transmitente de dicho terreno, será el momento de imputación e integración de la renta en la base imponible.
Puesto que en el supuesto planteado se recibe un terreno que se valora a efectos fiscales por su valor de mercado y que tiene la consideración para la entidad receptora de existencia, procederá la aplicación de lo dispuesto en la letra a) del art. 18 del TRLIS. Así, el devengo contable de la renta correspondiente al terreno vendrá determinado por la venta del mismo o de la construcción realizada sobre dicho terreno, lo que supone la reversión fiscal del ajuste según lo previsto en el art. 18 del TRLIS, esto es, a medida que se produzca la venta del terreno como parte integrante de una construcción vendida, y en la proporción que corresponda.
En conclusión, la valoración a valor de mercado se produce en el momento en que la construcción permutada se encuentra en condiciones materiales de entrega cuando estén sustancialmente terminados, y la reversión de dicho ajuste se realiza a medida en que se produce la venta del terreno como parte de una construcción a la entidad que realiza la permuta o a terceros, siempre que la venta a terceros sea en un momento posterior a la entrega de los bienes permutados.
Por tanto, en el caso planteado, se producirá en el ejercicio 2006 el ajuste correspondiente a la valoración a valor de mercado del terreno, en los términos establecidos en el art. 15 del TRLIS, así como la reversión del ajuste previsto en el art. 18 del TRLIS, por la parte del terreno que sea imputable a los tres pisos permutados en proporción al valor total de la construcción realizada.
Por otra parte, en el ejercicio 2007, deberá practicarse la reversión del ajuste a que se refiere el art. 18 del TRLIS, por aquella otra parte que se impute con el resto de inmuebles que sean objeto de enajenación.

Normativa: 
Artículo 15 TRLIS Real Decreto Legislativo 4 / 2004 , de 05 de marzo de 2004 .
Artículo 18 TRLIS Real Decreto Legislativo 4 / 2004 , de 05 de marzo de 2004 .
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 2219 - 05 , de 02 de noviembre de 2005
Respuesta extendida: 
Para una respuesta extendida es necesario utilizar EasyTax
SII
Sello de PayPal oficial
Crespó negre - Solidaritat amb Barcelona