FECHA DE ADQUISICIÓN: ACREDITACIÓN CONTRATO PRIVADO

Consulta: 

Se adquiere un inmueble en 2005 mediante un contrato privado de compraventa, estableciéndose el pago de forma aplazada durante los años 2005, 2006 y 2007. La formalización de la escritura pública se realizará en 2007 al finalizar el pago de las cantidades. ¿Cuál es la fecha de adquisición de dicho inmueble?

Respuesta corta: 

El Derecho español (Tribunal Supremo y mayoría de la doctrina) recoge la teoría del título y el modo, según la cual la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida . La tradición puede hacerse de múltiples formas, entre las que se pueden citar, para los inmuebles, la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.

El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1462 del CCivil, equivale a la entrega de la cosa vendida ( inmueble), requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. De lo anterior se deriva que en principio, se entendería que la adquisición se producirá en 2007, con ocasión del otorgamiento de la escritura pública.

No obstante,para entender que la adquisición se realizó con anterioridad mediante el contrato privado, será necesario además del contrato (título), que se produzca la entrega de la cosa vendiada (modo), con independencia de las obligaciones aplazadas. La acreditación de la entrega podrá realizarse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas a los órganos con competencias de comprobación e inspección. A falta de prueba se tomará la de otorgamiento de escritura pública.

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