REINVERSIÓN VIVIENDA: CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA ANTERIOR A VENTA

Consulta: 

Contribuyente que va a vender su vivienda habitual, aunque previamente formalizará un contrato de opción de compra por el que recibirá una cantidad que posteriormente se descontará, en caso de ejercicio de la opción, del precio total convenido por la venta de la vivienda.En caso de reinvertir el importe total en una anueva vivienda habitual, ¿podrá estar exenta la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda, incluída la contraprestación obtenida por la cesión del derecho de opción de compra?

Respuesta corta: 

Por virtud del contrato de opción una de las partes, concedente de la opción, atribuye a la otra, beneficiaria de la opción, el llamado derecho de opción o mejor facultad de configuración en cuanto que se trata de una facultad que permite a quien la ostenta configurar en el futuro una relación jurídica a su favor que permite decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la celebración de un contrato, que en el caso de la opción de compra, es un contrato de compraventa. Ejercitada la opción de compra se consuma el contrato por el que se concedió y se perfecciona la compraventa. Ello determina que el contrato de opción de compra y la posterior compraventa del inmueble como consecuencia del ejercicio de la opción dan lugar a dos alteraciones patrimoniales diferenciadas.

La concesión de la opción de compra produce una ganancia de patrimonio que nace en el momento de su concesión y que, al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general. Su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste, deduciéndose los gastos y tribuytos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos. La imputación deberá efectuarse, en el periodo impositivo en el que se transmita el derecho de opción de compra.

Si posteriormente se ejerecita la opción de compra, la transmisión del inmueble producirá una ganancia o pérdida patrimonial, teniendo en cuenta que el valor de transmisión del inmueble será el precio total convenido por la transmisión desontado el precio del derecho de opción de compra, por haberse así pactado entre las partes. No obstante, si se cumplen los requisitos exigidos en la normativa, la ganancia patrimonial que pudiera obtenerse en esta seguna alteración podrá quedar exenta por reinversión.

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