El consultante adquirió en 2001 una vivienda con una parcela, financiando su adquisición a través de un préstamo hipotecario que ya se encuentra totalmente amortizado. Es su intención vender la vivienda y en un futuro segregar la parcela en varias parcelas y venderlas de forma individual. La vivienda constituyó la residencia habitual del consultante hasta 2007.
Forma de cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
En primer lugar, se debe precisar que la mera segregación de las fincas no comporta alteración patrimonial alguna, manteniendo las fincas segregadas, por tanto, el mismo valor y fecha de adquisición que la finca matriz.
Por otro lado, tanto la transmisión de la vivienda como la de las fincas resultantes de la segregación generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial por cada transmisión, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los respectivos valores de adquisición y de transmisión, calculados en la forma establecida en los artículos 35 y 36 de la LIRPF.
El artículo 35 de la LIRPF dispone lo siguiente en cuanto a las transmisiones a título oneroso:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Y el artículo 36:
“Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
(…)”.
Por tanto, la cuantificación de las sucesivas ganancias o pérdidas patrimoniales (por la transmisión de la vivienda y por las posteriores transmisiones de las parcelas segregadas) se realizará por diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición.
Al respecto, se debe precisar que conforme a lo dispuesto en la letra b) del artículo 35.1 de la LIRPF, en ningún caso formarán parte del valor de adquisición los intereses satisfechos por el consultante correspondientes al préstamo hipotecario que financió la adquisición del inmueble que ahora se pretende transmitir.
La ganancias o pérdidas patrimoniales calculadas conforme a lo anteriormente dispuesto se integrarán en la base imponible del ahorro del periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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