• English
  • Español

Impuesto de sociedades - V1479-22 - 21/06/2022

Número de consulta: 
V1479-22
Español
DGT Organ: 
SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas
Fecha salida: 
21/06/2022
Normativa: 
LSOCIMI Ley 11/2009
Descripción de hechos: 

La entidad consultante, según se manifiesta en el escrito de consulta, es una sociedad belga dedicada a la adquisición de bienes inmuebles para su posterior arrendamiento. Los inmuebles son residencias de estudiantes. La sociedad realiza los contratos de arrendamiento directamente con los estudiantes, incluyendo la cesión de la habitación conjuntamente con algunos servicios accesorios que, en ningún caso superan el 20% del valor de los ingresos por arrendamiento. La sociedad manifiesta que se dedica al arrendamiento, siendo las demás prestaciones accesorias ya que la normativa belga exige que la actividad sea esencialmente de carácter inmobiliario, y que cualquier otra actividad sea conecta y accesoria a la actividad inmobiliaria.La sociedad está cotizada en la bolsa belga con una capitalización aproximada de 1.300 millones de euros, ejecutando actualmente un plan de expansión en el mercado español.La sociedad aplica el régimen belga de "Sociétés Inmobiliéres Réglementées" (en adelante, régimen SIR), señalando que es equivalente a los Real Estate Investement Trust o REITs existentes en otros países. Asimismo señala que las principales características del régimen SIR son las siguientes:.- Deben ser sociedades anónimas o comanditarias..- Deben estar admitidas a cotización estando al menos el 30% de las acciones con derecho a voto en manos de minoritarios y en una situación de cotización permanente y continuada (free float)..- Deben estar aprobadas por las autoridades reguladoras de los mercados de valores con carácter previo, para la verificación del cumplimiento de los requisitos..- Las inversiones de la sociedad deben corresponder a:a.- Activos inmobiliarios en propiedad (o poseídos por la sociedad en virtud de derechos reales o contratos de arrendamiento financiero excluyéndose algunos activos con características especiales).b.- Inversiones en otras REIT o en sociedades con una actividad y obligaciones similares a las REIT, siempre que la participación sea superior al 25%. Estas sociedades pueden ser joint-ventures con entidades públicas (por ejemplo, para el desarrollo de una vivienda de protección oficial en arrendamiento)..- El objeto social debe ser la puesta a disposición a usuarios terceros de los activos inmobiliarios de naturaleza urbana titularidad del REIT, la tenencia de inversiones en entidades equivalentes a las REIT conforme a lo detallado anteriormente, así como la construcción, rehabilitación y renovación de inmuebles para su posterior utilización en la actividad inmobiliaria. Se permite la transmisión posterior de los activos inmobiliarios que han sido objeto de cesión durante un largo plazo.En este sentido, el texto de la consulta señala que el régimen belga SIR establece que los inmuebles deben ser objeto de cesión a usuarios terceros, pero no necesariamente a través de contratos de arrendamiento (aunque la propia exposición de motivos de la ley belga que regula los REIT, según se indica en la consulta, cita el arrendamiento como la forma más normal de cesión). Se podrían utilizar otras figuras similares (por ejemplo, otros derechos reales), pero siempre con la finalidad de que los activos inmobiliarios sean cedidos para el uso de terceros. Según la exposición de motivos de la norma belga, esta regulación tiene como objetivo permitir una mejor adaptación a las distintas circunstancias que pueden existir en el mercado inmobiliario y a las necesidades de los clientes, con el fin de que los inmuebles generen valor. Todo ello considerando que la normativa exige que el valor de la actividad de los REIT belgas sea principalmente el inmobiliario..- La estrategia del REIT debe tener como objetivo el mantenimiento de los activos a largo plazo..- El REIT no puede actuar como promotor inmobiliario, excepto que los inmuebles se arrienden posteriormente por un período de al menos 5 años. Tampoco puede realizar préstamos..- Excepcionalmente, el REIT podrá realizar una actividad de gestión de bienes inmuebles propiedad de terceros. En estos casos, el valor de los activos bajo gestión no podrá superar el 10% del valor de los activos de la REIT, ni las rentas obtenidas podrán suponer más del 10% del total de las rentas de la REIT..- El REIT debe seguir una política de diversificación del riesgo, por lo que ningún activo inmobiliario podrá suponer, por sí solo, más del 20% del total de activos..- El REIT debe disponer de los medios materiales y personales necesarios para el desarrollo de su actividad inmobiliaria. Para ello, la legislación belga exige que el REIT disponga de una organización contable, administrativa, financiera y técnica apropiada para la realización de su actividad..- Existen límites al endeudamiento que el REIT puede tener. Así, la deuda no puede suponer más de un 65% del valor de los activos o ningún activo puede estar gravado por una hipoteca cuya responsabilidad exceda el 75% del valor de mercado del activo..- Existe una obligación de distribuir como mínimo el 80% del beneficio a sus accionistas..- Las inversiones inmobiliarias deben valorarse por un experto independiente de forma regular..- El REIT queda sujeto al Impuesto sobre Sociedades belga al tipo general, aunque su base imponible estará limitada a los gastos que no tengan la consideración de fiscalmente deducibles o a aquellas operaciones que no se encuentren valoradas a precio de mercado conforme a la normativa de precios de transferencia..- Los dividendos distribuidos por el REIT están sujetos a una retención del 30%. Existen algunas excepciones puntuales. Los dividendos distribuidos a los accionistas están sujetos a tributación y no pueden beneficiarse del régimen de exención belga, excepto que provengan de beneficios que hayan estado sujetos a imposición..- Las acciones de la sociedad no tienen carácter nominativo, no obstante, en su condición de sociedad cotizada en el mercado belga, sus accionistas están identificados ya que las entidades depositarias, financieras, intermediarias y las entidades gestoras del mercado de valores están obligadas a identificar y reportar a los accionistas que participen en el capital de una REIT, de conformidad con lo establecido en la Directiva 2017/828.

Cuestión planteada: 

Se pregunta si puede entenderse que la sociedad consultante cumple con los requisitos necesarios para ser considerada como entidad no residente en territorio español con un objeto social y una política obligatoria, legal o estatutaria de distribución de beneficios similar al establecido para las SOCIMI, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2.1.b) de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, y consecuentemente una filial española participada al 100% por la Sociedad cumpliría el requisito establecido en el segundo párrafo del artículo 2.1.c) de la mencionada Ley.

Contestación completa: 

El artículo 1 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (en adelante, Ley 11/2009), establece que:

“1. La presente Ley tiene por objeto el establecimiento de las especialidades del régimen jurídico de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, (en adelante, SOCIMI).

A los efectos de esta Ley tienen la consideración de SOCIMI aquellas sociedades anónimas cotizadas cuyo objeto social principal sea el establecido en el artículo 2 de la presente Ley y cumplan los demás requisitos establecidos en la misma. Estas sociedades podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley.

(…)”

El artículo 2.1 de la Ley 11/2009 establece que:

“1. Las SOCIMI tendrán como objeto social principal:

a) La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

b) La tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios.

c) La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión a que se refiere el artículo 3 de esta Ley.

Las entidades a que se refiere esta letra c) no podrán tener participaciones en el capital de otras entidades. Las participaciones representativas del capital de estas entidades deberán ser nominativas y la totalidad de su capital debe pertenecer a otras SOCIMI o entidades no residentes a que se refiere la letra b) anterior. Tratándose de entidades residentes en territorio español, estas podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial en las condiciones establecidas en el artículo 8 de esta Ley.

d) La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.”

El artículo 8 de la Ley 11/2009 establece que:

“1. Las SOCIMI así como las entidades residentes en territorio español a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2, que cumplan los requisitos establecidos en esta Ley, podrán optar por la aplicación en el Impuesto sobre Sociedades del régimen fiscal especial regulado en esta Ley, el cual también será de aplicación a sus socios.

(…)”

Por tanto, la aplicación del régimen fiscal especial previsto en la Ley 11/2009, en el caso planteado en el escrito de consulta, requeriría que la filial española cumpliera lo establecido en el artículo 2.1.c) de dicha Ley, y que la entidad consultante belga, entidad no residente, cumpliera lo establecido en el artículo 2.1.b) de la misma Ley, esto es, la filial, sociedad española, podría optar por la aplicación del régimen fiscal especial de las SOCIMI si tiene por objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, está sometida a una política obligatoria de distribución de beneficios en los términos del artículo 6 de la Ley 11/2009, cumple los requisitos de inversión establecidos en el artículo 3 de dicha Ley y, además, está íntegramente participada por la entidad consultante belga, entidad no residente en España, siempre que ésta tenga el mismo objeto social que las SOCIMI, cumpla los requisitos de distribución obligatoria, legal o estatutaria, de beneficios, y cumpla los requisitos establecidos en el artículo 4 de la Ley 11/2009 en relación a las participaciones representativas de su capital.

Así, en lo que se refiere al objeto social, el artículo 2.1 de la Ley 11/2009 establece que las SOCIMI tendrán como objeto social principal, entre otros, “la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento”.

Según se manifiesta en el escrito de consulta, la entidad consultante belga se encuentra acogida al régimen belga de “Sociétés Inmobiliéres Réglementées” (en adelante, régimen SIR), señalando que es equivalente a los Real Estate Investement Trust (REIT) existentes en otros países. Según indica la consultante, el régimen SIR exige que su objeto social sea la puesta a disposición a usuarios terceros de los activos inmobiliarios de naturaleza urbana titularidad del REIT, la tenencia de inversiones en entidades equivalentes a las REIT, así como la construcción, rehabilitación y renovación de inmuebles para su posterior utilización en la actividad inmobiliaria. Se permite la transmisión posterior de los activos inmobiliarios que han sido objeto de cesión durante un largo plazo.

El régimen belga SIR establece que los inmuebles deben ser objeto de cesión a usuarios terceros, pero no necesariamente a través de contratos de arrendamiento (aunque la propia exposición de motivos de la Ley belga que regula los REIT, según dice el texto de la consulta, cita el arrendamiento como la forma más normal de cesión). Se podrían utilizar otras figuras similares (por ejemplo, otros derechos reales), pero siempre con la finalidad de que los activos inmobiliarios sean cedidos para el uso de terceros. La entidad consultante, según el propio texto de la consulta, es una sociedad belga dedicada a la adquisición de bienes inmuebles para su posterior arrendamiento. Los inmuebles son residencias de estudiantes, realizando la sociedad los contratos de arrendamiento directamente con los estudiantes, incluyendo la cesión de la habitación conjuntamente con algunos servicios accesorios que, en ningún caso superan el 20% del valor de los ingresos por arrendamiento. La sociedad, según indica la consulta, se dedica al arrendamiento siendo las demás prestaciones accesorias.

Por tanto, solo en la medida en que el objeto social principal de la consultante sea la adquisición de inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, lo que no consta en el escrito de consulta, pero podría desprenderse que es así dado que en la descripción que se hace de la sociedad se manifiesta que es una “entidad belga dedicada a la adquisición de bienes inmuebles para su posterior arrendamiento”, dicho objeto sería acorde con lo establecido en el artículo 2.1 de la Ley 11/2009.

En lo que se refiere a la distribución de resultados, el artículo 6 de la Ley 11/2009 establece que:

“1. Las SOCIMI y entidades residentes en territorio español en las que participan a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley, estarán obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, debiéndose acordar su distribución dentro de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio, en la forma siguiente:

a) El 100 por 100 de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.

b) Al menos el 50 por ciento de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, realizadas una vez transcurridos los plazos a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley, afectos al cumplimiento de su objeto social principal. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de dicho objeto, en el plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión. En su defecto, dichos beneficios deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión. Si los elementos objeto de reinversión se transmiten antes del plazo de mantenimiento establecido en el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley, aquellos beneficios deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que se han transmitido.

La obligación de distribución no alcanza, en su caso, a la parte de estos beneficios imputables a ejercicios en los que la sociedad no tributaba por el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.

c) Al menos el 80 por ciento del resto de los beneficios obtenidos.

El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.

2. Cuando la distribución del dividendo se realice con cargo a reservas procedentes de beneficios de un ejercicio en el que haya sido de aplicación el régimen fiscal especial, su distribución se adoptará obligatoriamente con el acuerdo a que se refiere el apartado anterior.

3. La reserva legal de las sociedades que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley no podrá exceder del 20 por ciento del capital social. Los estatutos de estas sociedades no podrán establecer ninguna otra reserva de carácter indisponible distinta de la anterior.”

Según se manifiesta en el escrito de consulta, en el régimen SIR belga existe la obligación de distribuir, como mínimo, el 80% del beneficio a sus accionistas. Dado que en el texto de la consulta no se especifica si se trata del beneficio obtenido en el ejercicio ni tampoco el plazo en el que debe acordarse su distribución, este Centro Directivo no puede pronunciarse sobre si se entiende que la política de distribución del beneficio exigida a la entidad consultante en dicho sentido es similar a la prevista en el artículo 6 de la Ley 11/2009.

No obstante lo anterior, teniendo en cuenta los porcentajes de distribución de resultados establecidos en el artículo 6 de la Ley 11/2009, de cumplirse los requisitos que no constan en el escrito de consulta y que han sido señalados en el párrafo anterior, podría entenderse que la política de distribución del beneficio exigida a la entidad consultante es similar a la prevista en dicho artículo.

En lo que se refiere a los requisitos de negociación en mercado regulado o sistema multilateral de negociación, el artículo 4 de la Ley 11/2009 establece que:

“Las acciones de las SOCIMI deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o bien en un mercado regulado de cualquier país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo.

Las acciones de las SOCIMI deberán tener carácter nominativo.

Estas mismas obligaciones se exigirán a las participaciones representativas del capital de las entidades no residentes a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.”

Según se manifiesta en el escrito de consulta, las acciones de la consultante deben estar admitidas a cotización estando al menos el 30% de las acciones con derecho a voto en manos de minoritarios y en una situación de cotización permanente y continuada (free float). Se entiende por tanto que la entidad belga cumpliría con el requisito de cotización establecido en la Ley 11/2009.

En relación con el carácter nominativo de las acciones, la consultante indica que las acciones de la sociedad no tienen carácter nominativo. No obstante, la consultante manifiesta en el escrito de consulta que, en su condición de sociedad cotizada en el mercado belga, sus accionistas están identificados, ya que las entidades depositarias, financieras, intermediarias y las entidades gestoras del mercado de valores están obligadas a identificar y reportar a los accionistas que participen en el capital de un REIT.

La exigencia del carácter nominativo de las participaciones responde a la necesidad de identificar a los socios de la entidad con el fin de garantizar la tributación mínima exigida por la Ley 11/2009. No obstante, en el ámbito internacional puede ocurrir que dicho carácter nominativo no sea establecido por la legislación mercantil correspondiente. Por ello, teniendo en cuenta la finalidad de este requisito, es doctrina de este Centro Directivo que el mismo puede entenderse cumplido en la medida en que resulte posible identificar a los socios de la entidad extranjera (en este caso, de la entidad consultante belga) en el momento de distribución de los dividendos, por cuanto así se garantiza la correcta aplicación de la norma.

De la misma manera, y teniendo en cuenta que la norma exige una tributación mínima a nivel del socio, en el caso de socios con participaciones significativas, la identificación de los socios debe ser sustancial. No obstante, ello no debe significar que, de no poder acceder a la identificación del 100% de los socios de la entidad, se impida la aplicación del régimen, siempre que se garantice la anteriormente mencionada tributación mínima pretendida. De acuerdo con el criterio reiterado en resoluciones de este Centro Directivo (por todas, consulta vinculante número V2759-13), ello puede entenderse cumplido cuando la identificación de los socios es tal, que se garantiza la correcta tributación pretendida por la Ley, esto es, cuando están identificados más del 95% de los socios de la entidad consultante.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.