1. El artículo 3 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, establece que:
“1. Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
Este porcentaje se calculará sobre el balance consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
El valor del activo se determinará según la media de los balances individuales o, en su caso, consolidados trimestrales del ejercicio, pudiendo optar la sociedad para calcular dicho valor por sustituir el valor contable por el de mercado de los elementos integrantes de tales balances, el cual se aplicaría en todos los balances del ejercicio. A estos efectos no se computarán, en su caso, el dinero o derechos de crédito procedente de la transmisión de dichos inmuebles o participaciones que se haya realizado en el mismo ejercicio o anteriores siempre que, en este último caso, no haya transcurrido el plazo de reinversión a que se refiere el artículo 6 de esta ley.
A efectos de dicho cómputo, si los bienes inmuebles están situados en el extranjero, incluidos los tenidos por las entidades a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, deberán tener naturaleza análoga a los situados en territorio español y deberá existir efectivo intercambio de información tributaria con el país o territorio en el que estén situados, en los términos establecidos en la disposición adicional primera de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal.
(…)
3. Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos tres años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.
(…)”
Por su parte, los apartados 3 y 4 del artículo 2 de la Ley 11/2009, establecen que:
“3. Quedan excluidos de la consideración de bienes inmuebles a los efectos de esta Ley:
a) Los bienes inmuebles de características especiales a efectos catastrales regulados en el artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y,
b) Los bienes inmuebles cuyo uso se ceda a terceros mediante contratos que cumplan los requisitos para ser considerados como de arrendamiento financiero a efectos del Impuesto sobre Sociedades.
4. Los bienes inmuebles adquiridos lo deberán ser en propiedad. En particular, se entenderá incluida la propiedad resultante de derechos de superficie, vuelo o subedificación, inscritos en el Registro de la Propiedad y durante su vigencia, así como los inmuebles poseídos por la sociedad en virtud de contratos que cumplan los requisitos para ser considerados como de arrendamiento financiero a efectos del Impuesto sobre Sociedades.”
Por tanto, de la norma se deduce que el requisito de inversión del activo está referido exclusivamente a los bienes inmuebles a que se refiere el primer párrafo del apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009, con las exclusiones previstas en el apartado 3 del artículo 2 de la misma Ley.
En lo que se refiere a otros activos como los indicados en la cuestión planteada (instalaciones técnicas y mobiliario, adquiridos con objeto de acondicionar el interior de las viviendas para facilitar su arrendamiento, consistiendo en muebles de cocina, enseres, acondicionamientos, etc.), en la medida en que son elementos destinados a acondicionar el interior de las viviendas, directamente relacionados con la actividad arrendaticia, de manera que la vivienda se arrendará conjuntamente con dichos elementos, y siempre que no haya diferenciación respecto a los mismos en el precio pagado por el arrendatario, pueden considerarse incluidos en los activos aptos a la hora de computar el requisito de activos que establece el apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009.
A estos efectos, teniendo en cuenta que el requisito exigido por la norma es un requisito de inversión, deberán computarse los valores brutos de los elementos patrimoniales incluidos en el activo, esto es, sin incluir disminuciones de valor como consecuencia de amortizaciones o, en su caso, deterioros, por cuanto, aun cuando reducen el valor neto contable de los activos, lo cierto es que no suponen ninguna minoración de la inversión realizada, de manera que un deterioro de un bien inmueble podría determinar la exclusión del régimen de SOCIMI sin justificación alguna.
2. Con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 3 de la Ley 11/2009:
“2. Asimismo, al menos el 80 por ciento de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento a que se refiere el apartado siguiente, deberá provenir:
a) del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal con personas o entidades respecto de las cuales no se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia, y/o
b) de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal.
Este porcentaje se calculará sobre el resultado consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.”
De acuerdo con la información facilitada en el escrito de consulta, el principal ingreso de la entidad consultante viene constituido por las rentas arrendaticias de los alquileres de las viviendas, que son viviendas de protección oficial.
No obstante, también cuenta con subvenciones de explotación incorporadas al resultado del ejercicio, por importe significativo. La entidad consultante es prestataria de préstamos hipotecarios subsidiados para la promoción de viviendas de protección oficial para su arrendamiento, de los que, tanto en lo que se refiere a repago de principal y pago de intereses, la consultante únicamente abona el 50% o 60%. El porcentaje restante es subvencionado por el Ministerio de Fomento, abonándoselo directamente a la entidad prestamista. El criterio contable para registrar las subsidiaciones supone reconocer como otros ingresos de explotación la parte de repago de principal subvencionada por el Ministerio de Fomento.
Dicho ingreso contable debe considerarse relacionado directamente con el arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento del objeto social de la SOCIMI, en los términos previstos en el artículo 3.2.a) de la Ley 11/2009, por cuanto la subvención compensa la disminución de ingresos de la entidad como consecuencia de que se trata de viviendas de protección oficial. En consecuencia, en la medida en que la subvención dependa directamente del arrendamiento de los inmuebles compensando la referida disminución de ingresos, debe computarse a efectos del cálculo del límite del 80%, en términos de origen de rentas, recogido en el artículo 3.2 de la Ley 11/2009 en el numerador del cociente.
3. A efectos del cómputo del requisito de origen de rentas establecido en el apartado 2 del artículo 3 de la Ley 11/2009, la renta derivada del arrendamiento de bienes inmuebles estará integrada, por cada inmueble, por el ingreso íntegro obtenido minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.
En el caso concreto planteado en el escrito de consulta, pueden considerarse como gastos directamente relacionados con la obtención del ingreso los tributos, en la medida en que sean tributos directamente relacionados con la obtención de los ingresos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles; las pérdidas por operaciones comerciales, en la medida en que se refiera a pérdidas directamente relacionadas con el arrendamiento de bienes inmuebles; dotaciones por amortización y deterioro de las viviendas; dotaciones por amortización y deterioro del inmovilizado material constituido por instalaciones técnicas y mobiliario adquiridos con objeto de acondicionar el interior de las viviendas para facilitar su arrendamiento; y gastos financieros por intereses que según se señala en el escrito de consulta, reflejan los intereses efectivamente satisfechos a favor de las entidades prestamistas bajo los préstamos hipotecarios subsidiados (únicamente los asumidos por la consultante, ignorando los asumidos directamente por el Ministerio de Fomento). Por otra parte, los gastos correspondientes a servicios exteriores podrán entenderse comprendidos entre los gastos generales, distribuyéndose de acuerdo con un criterio proporcial.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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