Conforme al artículo 2 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), aprobado por Real Decreto-Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre “el Impuesto se exigirá con arreglo a la verdadera naturaleza jurídica del acto o contrato liquidable, cualquiera que sea la denominación que las partes le hayan dado, prescindiendo de los defectos, tanto de forma como intrínsecos, que puedan afectar a su validez y eficacia”. Por otro lado el artículo 4 establece que “a una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa”.
El escrito de consulta hace referencia a una escritura de compraventa de dos fincas registrales independientes, un piso y un garaje, de la que solo el piso está gravado con una hipoteca, estando la plaza de garaje libre de cargas. Se manifiesta que en dicha escritura se produce además de la subrogación de los adquirentes en el préstamo hipotecario, la ampliación de éste, señalándose que recaerá “la responsabilidad ampliada sobre la plaza de garaje, sin modificar la responsabilidad del piso”.
En la escritura que se adjunta al escrito de consulta, tras establecer que solo la vivienda transmitida está gravada con una hipoteca, hallándose la plaza de garaje libre de cargas, se señala que el banco concede una ampliación del capital del préstamo pendiente de amortizar. Por otro lado, al referirse a la modificación de la responsabilidad hipotecaria, se manifiesta literalmente que “el referido derecho real de hipoteca pasa a garantizar también el importe en que ha ampliado el capital del préstamo”, referido derecho real de hipoteca que no puede ser otro que el que con anterioridad existía sobre la vivienda, no sobre la plaza de aparcamiento que estaba libre de cargas. Sin embargo, en la citada cláusula relativa a la modificación de la responsabilidad hipotecaria de las fincas se hace constar que para la plaza de aparcamiento la finca hipotecada ha sido tasada en 8.524 euros, mientras que para la vivienda ambas partes ratifican el importe de tasación y tipo que estaba fijado.
En este punto debe tenerse en cuenta que la Ley Hipotecaria exige en su artículo 119 que "cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder", no permitiendo, por tanto, la posibilidad de que se hipotequen conjuntamente varias fincas a la vez sin especificar la parte de responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada una de ellas.
En el caso planteado, y según la escritura que se adjunta, hay un solo crédito, el inicial, cuya deuda pendiente ascendía a 140.632 euros, y que ahora ha sido ampliado en 7.368 euros, precio de la plaza de aparcamiento, sin que en dicha escritura se determina la cantidad o parte de gravamen que corresponde a cada una de las fincas, en contra de lo exigido por el citado artículo 119 de la Ley Hipotecaria, por lo que no parece que se haya producido la redistribución de la responsabilidad hipotecaria entre ambas fincas, no procediendo tributación alguna por tal concepto.
Por otro lado, en dicha escritura se manifiesta que la hipoteca existente, en la que se subrogan los adquirentes, pasa a garantizar también el importe en que ha ampliado el capital del préstamo, lo que permitiría concluir que no hay más que una hipoteca constituida en garantía del préstamo, la existente inicialmente que responde ahora de la deuda pendiente más la cantidad ampliada.
Sin embargo, en la ya citada cláusula de modificación de la responsabilidad hipotecaria se hace constar, en cuanto a la plaza de aparcamiento, el valor de tasación de la finca hipotecada, originando la duda de si se ha producido una ampliación de la responsabilidad de la hipoteca anteriormente existente o la constitución de una nueva hipoteca sobre la plaza de aparcamiento.
En cualquier caso, en ambos supuestos, procedería el mismo tratamiento fiscal a efectos del ITP y AJD. Se trataría de una operación sujeta a la cuota variable del documento notarial de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del ITP y AJD, al reunir todos los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido:
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”
La base imponible estará constituida por la responsabilidad hipotecaria total correspondiente a la ampliación del préstamo, es decir, por el importe del principal ampliado, más los correspondientes intereses pactados y las cantidades que se hayan estipulado para costas y gastos.
CONCLUSION
No parece que en el supuesto planteado se produzca una redistribución de la garantía hipotecaria al no especificarse la parte de responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada una de las fincas. Respecto a la ampliación del préstamo, ya quede garantizado con la ampliación de la responsabilidad de la hipoteca inicialmente existente o mediante la constitución de una nueva hipoteca constituida sobre la plaza de garaje, en ambos casos procedería la aplicación de la cuota variable del documento notarial de Actos Jurídicos Documentados, sobre una base imponible coincidente con el importe del principal del préstamo ampliado, más los correspondientes intereses pactados y las cantidades que se hayan estipulado para costas y gastos.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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