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Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos - V0363-19 - 20/02/2019

Número de consulta: 
V0363-19
Español
DGT Organ: 
SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos
Fecha salida: 
20/02/2019
Normativa: 
RITPAJD RD 828/1995 art. 37 y 38. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 10-1 y 46
Descripción de hechos: 

El consultante adquiere un solar con cargas urbanísticas inscritas en el Registro de la Propiedad, provenientes de gastos de urbanización correspondientes a dicha finca, pendientes de abonar a la cuenta de la Junta de Compensación. En el momento de la compra aún no han transcurrido siete años desde la inscripción, por lo que no se ve afectada por la posible caducidad establecida en el artículo 20.1 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. En el precio establecido entre comprador y vendedor se tiene en consideración el importe de las cargas descritas, por lo que el consultante entiende que la administración tributaria del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados deducirá el importa de dichas cargas del valor real o de mercado que se asigne al solar.

Cuestión planteada: 

Si en el concepto de cargas a que se refiere el artículo 10 del texto refundido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se comprenden las que tienen origen en la legislación administrativa urbanística (cargas pendientes de abono inscritas en el Registro de la Propiedad) o solo las de la legislación civil, y si, en consecuencia, la administración tributaria debe tenerlas en cuenta para deducirlas del valor real.

Contestación completa: 

En cuanto a la tributación de la operación planteada, deben tenerse en cuenta los siguientes preceptos del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados –en adelante, ITP y AJD–, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993):

Artículo 10.

1. La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca”.

Artículo 46.

1. La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado.

2. La comprobación se llevará a cabo por los medios establecidos en el artículo 52 de la Ley General Tributaria.

Si de la comprobación resultasen valores superiores a los declarados por los interesados, éstos podrán impugnarlos en los plazos de reclamación de las liquidaciones que hayan de tener en cuenta los nuevos valores”.

Artículo 47.

1. En corrección del resultado obtenido en la comprobación de valores los interesados podrán promover la práctica de la tasación pericial contradictoria mediante solicitud presentada dentro del plazo de la primera reclamación que proceda contra la liquidación efectuada sobre la base de los valores comprobados administrativamente”.

Artículo 48.

“La presentación de la solicitud de tasación pericial contradictoria en caso de notificación conjunta de los valores y de las liquidaciones que los hayan tenido en cuenta determinará la suspensión del ingreso de las liquidaciones practicadas y de los plazos de reclamación contra las mismas”.

Por otro lado, el reglamento del Impuesto del ITP y AJD, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, (BOE de 22 de junio), establece lo siguiente:

Artículo 37.2 del Reglamento

“2. A efectos de la fijación del valor real de los bienes y derechos transmitidos serán deducibles del valor comprobado por la Administración las cargas o gravámenes de naturaleza perpetua, temporal o redimible que afecten a los bienes y aparezcan directamente establecidos sobre los mismos. En este sentido, serán deducibles las cargas que, como los censos y las pensiones, disminuyen realmente el capital o valor de los bienes transmitidos sin que merezcan tal consideración las cargas que constituyan obligación personal del adquirente ni aquéllas que puedan suponer una minoración en el precio a satisfacer, pero no una disminución del valor de lo transmitido, aunque se hallen garantizadas con prenda o hipoteca”.

Artículo 38. Presunción de deducción de cargas.

“Todas las cargas, merezcan o no la calificación de deducibles, se presumirá que han sido rebajadas por los interesados al fijar el precio y, en consecuencia, se aumentará a éste, para determinar el valor declarado, el importe de las cargas que, según el artículo 37 anterior, no tienen la consideración de deducibles, salvo que los contratantes estipulen expresamente la deducción de estas cargas del precio fijado, o el adquirente se reserve parte de éste para satisfacer aquéllas”.

De lo expuesto en los preceptos anteriormente transcritos se deriva lo siguiente:

- La base imponible está constituida por el valor real del solar transmitido.

- Del valor real del bien solo serán deducibles ciertas cargas pero no las deudas, ni siquiera aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca. La determinación de qué cargas serán deducibles se hace en el artículo 37.2 del Reglamento

- Cargas deducibles: Expresamente se otorga tal consideración a los censos y pensiones, por entender que disminuyen realmente el valor de los bienes transmitidos.

- Cargas no deducibles: Todas las demás, excluyéndose expresamente:

Las que constituyan obligación personal del adquirente

Las que puedan suponer una minoración en el precio a satisfacer, pero no una disminución del valor de lo transmitido, aunque se hallen garantizadas con prenda o hipoteca.

- Cómputo de las cargas: tanto en el caso de que éstas sean deducibles como en el de que no tengan esta consideración conforme a lo anteriormente expuesto, se establece una regla general conforme a la cual se presume que las cargas han sido rebajadas por los interesados al fijar el precio, por lo que, para determinar el valor declarado del bien, deberá sumarse al precio el valor de las cargas asumidas por el adquirente.

De esta regla general se exceptúan dos supuestos

- Que los contratantes estipulen expresamente la deducción de las cargas del precio fijado.

- Que el adquirente retenga una parte del precio para hacer frente a dichas cargas.

Sin embargo, ambos supuestos no constituyen realmente una excepción a la regla general sino una confirmación de la misma, pues en los dos supuestos exceptuados el obligado tributario ha determinado previamente el valor declarado incluyendo el importe de la carga, aunque posteriormente lo deduzca del precio fijado o retenga una parte del éste para hacerle frente.

En el supuesto planteado, se trata de unas cargas urbanísticas a las que se refiere el artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. Conforme a dicho precepto “quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a …” En consecuencia en la inscripción de cada finca de resultado sujeta a la afección se hará constar lo siguiente:

“a) Que la finca queda afecta al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuenta del proyecto.

b) El importe que le corresponda en el saldo de la cuenta provisional de la reparcelación y la cuota que se le atribuya en el pago de la liquidación definitiva por los gastos de urbanización y los demás del proyecto, sin perjuicio de las compensaciones procedentes, por razón de las indemnizaciones que pudieren tener lugar.

(…)”.

Las cargas a que se alude en el precepto anterior no tienen la consideración de cargas deducibles a los efectos del artículo 37 del Reglamento del ITP y AJD, que, como hemos visto, tan solo admite con tal carácter los censos y las pensiones. Se trata pues de una carga que, aun suponiendo una minoración en el precio a satisfacer, no se entiende que disminuya el valor de lo transmitido, ni siquiera estando garantizadas con prenda o hipoteca o, como en el caso presente, mediante una afección registral. En consecuencia, la base imponible se determinará por el valor real del bien que podrá ser objeto de comprobación por parte de la Administración, por los medios establecidos en el artículo 52 de la Ley General Tributaria y si de la comprobación resultase un valor superior al declarado por el interesado, fijado conforme a lo anteriormente expuesto, se notificará a éste a efectos de que pueda impugnarlo o solicitar la tasación pericial contradictoria.

CONCLUSIÓN

La carga urbanística consistente en la afección del solar al pago de los gastos urbanísticos que establece el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no tiene la consideración de deducible a los efectos del artículo 37 del Reglamento del ITP y AJD, que tan solo admite con tal carácter los censos y las pensiones. Se trata pues de una carga que, aun suponiendo una minoración en el precio a satisfacer, no disminuye el valor de lo transmitido, aunque estuviera garantizada con prenda o hipoteca o, como en el caso presente, mediante una afección registral. En consecuencia, la base imponible se determinará por el valor real del bien que podrá ser objeto de comprobación por parte de la Administración, por los medios establecidos en el artículo 52 de la Ley General Tributaria.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.