Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos - V0611-23 - 14/03/2023

En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:

1. Introducción: Normativa aplicable.

El artículo 11 del Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios (BOE de 23 de noviembre) ha modificado el artículo 1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril), que regula el ámbito de aplicación de dicha ley. En concreto, la modificación afecta al apartado 1 de dicho precepto, cuya redacción anterior era la siguiente:

«Artículo 1. Ámbito.

1. Las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta Ley.

(…).».

A este respecto, el artículo segundo de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario (BOE de 15 de abril), al que se remite el anterior precepto, decía lo siguiente:

«Artículo segundo.

Las entidades de crédito que, a continuación, se detallan podrán otorgar préstamos y créditos y emitir los títulos que se regulan por la presente Ley, en las condiciones que reglamentariamente se determinen:

a) los bancos y, cuando así lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades oficiales de crédito,

b) las cajas de ahorro y la Confederación Española de Cajas de Ahorros,

c) las cooperativas de crédito,

d) los establecimientos financieros de crédito.».

La Ley 2/1981 fue derogada por la disposición derogatoria única a) del Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre de 2021, con efectos de 8 de julio de 2022, según establece su disposición final décima, en la redacción dada por el apartado cuatro de la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2021, de 21 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en el ámbito energético para el fomento de la movilidad eléctrica, el autoconsumo y el despliegue de energías renovables (BOE de 22 de diciembre).

Tras la modificación operada por el Real Decreto-ley 19/2022, el precepto transcrito ha quedado redactado en los siguientes términos:

«Artículo 1. Ámbito.

1. Los prestamistas inmobiliarios, definidos los términos del artículo 4.2) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, podrán ser subrogados por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos por otros prestamistas análogos, con sujeción a lo dispuesto en esta ley.

(…).».

Por su parte, el artículo 4.2) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE de 16 de marzo), al que se refiere la nueva redacción del artículo 1 de la Ley 2/1994, dispone lo siguiente:

«Artículo 4. Definiciones.

A los efectos de la presente Ley se entenderá por:

(…)

2) «Prestamista inmobiliario»: toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b).

(…).».

Por último, el artículo 2.1 de la Ley 5/2019, al que se remite su artículo 4.2), determina lo siguiente en sus letras a) y b):

«Artículo 2. Ámbito de aplicación.

1. Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.

b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.

(…).».

La modificación del artículo 1 de la Ley 2/1994 es relevante, ya que afecta directamente al ámbito de aplicación de las exenciones reguladas en los artículos 7 y 9 de dicha ley, que disponen lo siguiente:

«Artículo 7. Beneficios fiscales.

Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» sobre documentos notariales.».

«Artículo 9. Beneficios fiscales.

Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas.».

2. Ámbito de aplicación de las exenciones reguladas en los artículos 7 y 9 de la Ley 2/1994.

La nueva redacción del artículo 1 de la Ley 2/1994 exige analizar el alcance de la remisión llevada a cabo por dicha ley a la Ley 5/2019 y la interpretación que ha de darse a los artículos 2 y 4 de esta última ley. A este respecto cabe formular las siguientes consideraciones:

En primer lugar, debe tenerse en cuenta que la finalidad de la Ley 2/1994 no es la misma que la de la Ley 5/2019, lo que resulta relevante a la hora de interpretar el artículo 1 de aquella. En efecto, la finalidad de la Ley 2/1994, como se indica en el último inciso del párrafo primero de su preámbulo es la de “…cumplir con el mandato parlamentario que, en su moción del 2 de noviembre de 1993, aprobada por unanimidad, instaba al Gobierno a «habilitar los mecanismos para que los deudores, en aplicación de los artículos 1.211 y concordantes del Código Civil, puedan subrogar sus hipotecas a otro acreedor».”.

Además, en los dos últimos párrafos del preámbulo de la Ley 2/1994 se dice lo siguiente:

«Los artículos 4, 5 y 6 regulan diversos aspectos de la escritura de subrogación, registrales y de la ejecución hipotecaria. Y los artículos 7 y 8 introducen una drástica reducción de los costes fiscales y del sistema de protección preventiva de la seguridad jurídica privada.

Por último, se ha considerado beneficioso tanto para los acreedores como para los deudores, bonificar los mismos costes, antes dichos, en el caso de la novación modificativa del préstamo hipotecario entre acreedor y deudor; operación que resultará muy beneficiosa para el deudor por ser la que soporta menos gastos y muy estimulante para el acreedor al darle ocasión de no perder a su propio cliente.».

De lo anterior se deduce que una de las finalidades de dicha ley, dentro del objetivo general de abaratar los costes de la subrogación, fue la de exonerar de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas de subrogación y de novación modificativa de préstamos hipotecarios que cumplieran los requisitos legales exigidos.

Por su parte, en los tres primeros párrafos del preámbulo de la Ley 5/2019, se dice lo siguiente:

«I

«La regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeña un papel relevante en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión social. El sistema hipotecario español y, en particular, el régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria, ha hecho posible que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad y que lo hagan en una proporción superior a la de muchos países de nuestro entorno. Garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, que proteja este tipo de operaciones es una exigencia que deriva no sólo de las obligaciones impuestas por el Derecho de la Unión Europea, sino de los indudables beneficios que supone para la economía de un país.

II

Partiendo de estas consideraciones, esta Ley tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

Además, vista la experiencia hasta la fecha, y al objeto de la recuperación de la confianza de los prestatarios, se introducen previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.

(…).».

Conforme a lo expuesto en el preámbulo de la Ley 5/2019, su artículo 1 define el objeto de dicha ley del siguiente modo:

«Artículo 1. Objeto.

Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

(…).».

De la lectura de estos últimos párrafos, se desprende que, lejos de querer limitar o suprimir los beneficios fiscales regulados en la Ley 2/1994, la finalidad de la Ley 5/2019 era la de ampliar los derechos de los consumidores en determinadas operaciones de préstamo o crédito hipotecario, sin afectar a los beneficios fiscales regulados en otras leyes. De hecho, la disposición derogatoria de esta ley se limita a derogar expresamente el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (BOE de 15 de mayo), añadiendo la habitual coletilla de derogación de “cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en la presente Ley”.

De lo anterior, cabe deducir que los sujetos afectados o incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley 2/1994 no tiene necesariamente que coincidir plenamente con el de la Ley 5/2019, ya que ambas leyes persiguen objetivos distintos, y esto es precisamente lo que sucede. Por ello, resulta necesario analizar la definición de los sujetos incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley 2/1994, establecido en su artículo 1, transcrito anteriormente. Conforme a dicho precepto, están incluidos en el ámbito de aplicación de dicha ley los llamados “prestamistas inmobiliarios”, definidos en el artículo 4.2) de la Ley 5/2019. En consecuencia, debe acudirse a este último precepto para determinar quiénes son “prestamistas inmobiliarios” y, por tanto, los sujetos incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley 2/1994. Pues bien, el artículo 4.2) de la Ley 5/2019 dispone que es “prestamista inmobiliario” toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b).

En una interpretación integradora de la norma, cabe entender que la remisión efectuada en el artículo 1 de la Ley 2/1994 se refiere exclusivamente a la persona o entidad definida como “prestamista inmobiliario”, sin atender al destinatario de la financiación ni al objeto de la financiación hipotecaria, pues dicho precepto está definiendo a los prestamistas que van a poder ser subrogados por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos por otros prestamistas análogos. En este sentido, cabe afirmar que cualquier persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b), tendrá la consideración de “prestamista inmobiliario” y, por ello, se entenderá incluida en el ámbito de aplicación de la Ley 2/1994. Por tanto, una vez obtenida tal consideración, la mantendrá para todos los préstamos que conceda, con independencia de la condición del prestatario y del objeto y destino del préstamo.

En definitiva, cabe afirmar que la modificación ha tenido por objeto ampliar el elenco de personas y entidades financiadoras a los que resulta de aplicación la Ley 2/1994 y los beneficios fiscales previstos en dicha ley, antes circunscritos exclusivamente a las entidades financieras reguladas en la Ley 2/1981.

Conforme a esta interpretación, que, como se he indicado, se desprende también de la finalidad de la norma, quedan dentro del ámbito de la Ley 2/1994 y de los beneficios fiscales previstos en ella no sólo las entidades financieras, sino también aquellos otros prestamistas, personas físicas o jurídicas, que, no siendo entidades financieras, se dediquen de forma profesional a la concesión de préstamos o créditos hipotecarios para financiar todo tipo de operaciones inmobiliarias (no solo las señaladas en los apartados a) y b) del artículo 2 de la Ley 5/2019), y cualquiera que sea la naturaleza del prestatario.

CONCLUSIONES.

Primera: La modificación del artículo 1 de la Ley 2/1994, que determina el ámbito de aplicación de dicha ley, y, por tanto, el de las exenciones aplicables en las escrituras públicas de subrogación y de novación modificativa de préstamos hipotecarios reguladas en los artículos 7 y 9 de dicha ley, por el artículo 11 del Real Decreto-ley 19/2022, que ha sustituido la remisión a las “entidades financieras” a las que se refería el artículo 2 de la Ley 2/1981 por la remisión a la figura del “prestamista inmobiliario”, definida en la Ley 5/2019, ha modificado el ámbito de aplicación de la Ley 2/1994.

Segunda: En una interpretación integradora de la Ley 2/1994, cabe entender que la remisión efectuada en el artículo 1 de dicha ley se refiere exclusivamente a la persona o entidad definida como “prestamista inmobiliario”, sin atender al destinatario de la financiación ni al objeto de la financiación hipotecaria, pues dicho precepto está definiendo a los prestamistas que van a poder ser subrogados por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos por otros prestamistas análogos.

Tercera: Conforme a lo anterior, cualquier persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b), tendrá la consideración de “prestamista inmobiliario” y, por ello, se entenderá incluida en el ámbito de aplicación de la Ley 2/1994. Por tanto, una vez obtenida tal consideración, la mantendrá para todos los préstamos que conceda, con independencia de la condición del prestatario y del objeto y destino del préstamo.

Cuarta: En definitiva, la modificación ha tenido por objeto ampliar el elenco de personas y entidades financiadoras a las que resulta de aplicación la Ley 2/1994 y los beneficios fiscales previstos en dicha ley, antes circunscrito exclusivamente a las entidades financieras reguladas en la Ley 2/1981, incluyendo, por tanto, a las personas físicas o jurídicas, que, no siendo entidades financieras, se dediquen de forma profesional a la concesión de préstamos o créditos hipotecarios para financiar todo tipo de operaciones inmobiliarias.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.