El 9 de marzo de 2004, uno de los consultantes, PLCL, adquirió en escritura pública la finca descrita como entidad número Treinta y uno, Local bajos, tienda segunda, según la descripción de la escritura de división horizontal del edificio (se adjunta copia de ambas escrituras). Sin embargo, el inmueble que la vendedora había adquirido y ocupado hasta su transmisión al consultante era en realidad la entidad número Treinta, que se corresponde con el Local-bajos, tienda segunda.De igual forma, el otro consultante, FJGR, adquirió una finca en el mismo edificio que PLCL, descrita como la entidad numero Treinta, Local bajos, tienda primera, en escritura pública de fecha 4 de mayo de 2020 (se adjunta copia). No obstante, el inmueble realmente adquirido y ocupado desde su adquisición por el consultante era la entidad Treinta y uno, Local bajos, tienda segunda.Por tanto, las fincas descritas están correctamente ocupadas, la numero Treinta por PLCP y la numero Treinta y uno por FJGR, aunque intercambiadas registralmente. Dicho error no fue advertido (ambos inmuebles tienen el mismo coeficiente de participación en el edificio, 2,3 por cien), hasta el primer trimestre de 2022, con ocasión del cambio de administrador de fincas.En este momento ambos propietarios, de común acuerdo, pretender otorgar una escritura de rectificación para corregir el error registral arrastrado desde el inicio de las compraventas de los inmuebles referidos, de tal forma que corresponda- A PLCL la entidad Treinta, Local bajos tienda primera, y- A FJGR la entidad Treinta y uno, Local bajos, tienda segunda
Si, dado que en ningún caso ha tenido lugar una venta o una permuta de bienes inmuebles, sino que exclusivamente se pretende corregir un error en la descripción de las fincas, se podría considerar que la escritura de rectificación que se pretende otorgar estaría exenta.
Con relación a la cuestión planteada es preciso tener en cuenta lo dispuesto en los siguientes preceptos del texto refundido del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (en adelante ITPyAJD), aprobado por real decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993):
«Artículo 2
1. El impuesto se exigirá con arreglo a la verdadera naturaleza jurídica del acto o contrato liquidable, cualquiera que sea la denominación que las partes le hayan dado, prescindiendo de los defectos, tanto de forma como intrínsecos, que puedan afectar a su validez y eficacia.
(…).».
«Artículo 7
1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:
a) Las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
(…).».
A este respecto, el reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio de 1995) dispone en su artículo 23 lo siguiente:
«En las permutas de bienes o derechos, tributará cada permutante por el valor comprobado de los que adquiera, salvo que el declarado sea mayor o resulte de aplicación lo dispuesto en el artículo 21 anterior, y aplicando el tipo de gravamen que corresponda a la naturaleza mueble o inmueble de los bienes o derechos adquiridos.».
«Artículo 45
“Los beneficios fiscales aplicables en cada caso a las tres modalidades de gravamen a que se refiere el artículo 1 de la presente ley serán los siguientes:
I. B) estarán exentas:
(…)
13. Las transmisiones y demás actos y contratos cuando tengan por exclusivo objeto salvar la ineficacia de otros actos anteriores por los que se hubiera satisfecho el impuesto y estuvieran afectados de vicio que implique inexistencia o nulidad.
(…).».
A la vista de los anteriores preceptos se puede concluir lo siguiente:
– Conforme al artículo 1538 del código civil «la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra» siendo ambas transmisiones susceptibles de constituir hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPyAJD.
Sin embargo, en el supuesto planteado, y partiendo de la veracidad de las manifestaciones del consultante y de las pruebas alegadas, no se podría afirmar que ninguno de los consultantes se obligue a dar una cosa para recibir otra. FJGR, poseedor del local bajo tienda segunda, sigue siéndolo tras la permuta, sin recibir ni entregar inmueble alguno; y de igual forma sucede con PLCL, poseedor del local bajo, tienda primera, que tampoco intercambia ningún inmueble. La finalidad de la escritura que se pretende otorgar no es otra que concordar el contenido del registro con la realidad extra registral y esa es la que, de conformidad con el artículo 2 del texto refundido del ITPyAJD, debería entenderse que constituye la verdadera naturaleza del acto o contrato contenido en la escritura, que no tiene más finalidad que rectificar el error cometido en la descripción de las fincas en las escrituras de compraventa anteriormente otorgadas.
A este respecto declara el artículo 1.265 del código civil que «será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo» y el párrafo primero del artículo 1.266, que «para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo». según estos preceptos, el error en la finca transmitida constituiría un error en la sustancia de la cosa o, más propiamente, error en la propia cosa (“error in corpore”), y, en consecuencia, podría ser causa de la nulidad de la transmisión. En tal supuesto, tratándose de un acto que tiene por exclusivo objeto salvar la ineficacia de otros actos anteriores por los que se satisfizo el impuesto y que estaban afectados de algún vicio que pudiera implicar inexistencia o nulidad, resultaría de aplicación la exención prevista en el artículo 45.i.b) 13 del texto refundido.
- Ahora bien, la dificultad de considerar que la escritura de subsanación que se pretende otorgar no implica el otorgamiento de una nueva transmisión estriba en su prueba, siendo los intervinientes en las escrituras que se pretenden subsanar y que alegan el error, quienes deberán probar de forma fehaciente la existencia del mismo al tiempo de prestar su consentimiento en la anterior transmisión. en todo caso, constituye una cuestión de hecho sobre la que este centro directivo no puede pronunciarse con carácter definitivo, y que deberá ser valorada, en su caso, en las actuaciones de comprobación e inspección de la administración tributaria competente para la gestión del tributo.
De no resultar suficientemente probada la existencia del referido error, deberá entenderse que la denomina escritura de rectificación implica realmente el intercambio de las fincas en cuestión y, en consecuencia, la existencia de una nueva transmisión a todos los efectos civiles y fiscales, con el consiguiente devengo del ITPyAJD, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas.
CONCLUSIONES
1.- Si, tal y como se alega por los interesados, la escritura que se pretende otorgar no tiene más finalidad que la de rectificar el error cometido en la descripción de las fincas en las escrituras de compraventa otorgadas en 2004 y 2020, de conformidad con el artículo 2 del texto refundido del ITPyAJD, la verdadera naturaleza del acto contenido en la escritura que se pretende otorgar no sería la de permuta de bienes inmuebles, sino la de subsanación del error cometido en las dos escrituras anteriores, lo que determinaría la inexistencia de transmisión alguna y, por tanto, la no sujeción por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas y la exención del documento notarial en virtud de lo dispuesto en el artículo 45.I.B) 3 del citado cuerpo legal.
2.- La determinación de si se está ante una verdadera transmisión o la subsanación de un acto anterior es una cuestión de hecho sobre la que este centro directivo no puede pronunciarse con carácter definitivo, y que deberá ser valorada, en su caso, por la administración tributaria competente para la gestión del tributo.
En el caso de que los intervinientes en la pretendida rectificación no logren probar la existencia del error cometido, habrá que entender que lo que realmente tiene lugar es el intercambio de las fincas en cuestión, lo que constituye una nueva transmisión a todos los efectos civiles y fiscales, con el consiguiente devengo del ITPyAJD modalidad transmisiones patrimoniales onerosas.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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