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Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos - V1896-19 - 18/07/2019

Número de consulta: 
V1896-19
Español
DGT Organ: 
SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos
Fecha salida: 
18/07/2019
Normativa: 
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 30-1 y 32-1
Descripción de hechos: 

La consultante es propietaria de un hotel compuesto por dos fincas registrales. La primera finca alberga el edificio con la totalidad de las habitaciones, el salón, el restaurante-cafetería, las zonas comunes y las instalaciones de servicio del hotel. La segunda finca, accesoria y vinculada por su destino a la primera finca, está formada únicamente por la terraza aneja a la zona de cafetería y restaurante de la misma.La consultante tiene previsto llevar a cabo una vinculación ob rem de la segunda finca a la primera finca.

Cuestión planteada: 

¿Cuál es la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad actos jurídicos documentados, documentos notariales, de la vinculación ob rem de estas fincas?

Contestación completa: 

En relación con el asunto de referencia y por lo que respecta a las cuestiones de la competencia de esta Subdirección General, se informa lo siguiente:

En cuanto a la tributación de la operación planteada, deben tenerse en cuenta los artículos 30.1 y 31.2 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE núm. 251, de 20 de octubre de 1993) –en adelante TRLITPAJD–:

“Artículo 30.

1. En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía y en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses.

(…).”

“Artículo 31.

(…)

2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.

(…).”

De la aplicación de los preceptos anteriormente transcritos resulta lo siguiente:

La vinculación de la finca anexa al hotel recae, no sobre éste, sino sobre aquella finca, a fin de que constituyan una unidad con la finca principal destinada a hotel, modificando el régimen jurídico de la finca vinculada en cuanto supone una limitación de su libre disposición.

Como ha señalado este Centro Directivo en reiteradas resoluciones de la Dirección General de Tributos en respuesta a consultas vinculantes (V2582-18, de 21 de septiembre de 2018, por todas) la vinculación ob rem de dos (o más) fincas está sujeta a la cuota variable del documento notarial por reunir todos los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del TRLITPAJD, estos son:

1. Tratarse de una primera copia de una escritura o un acta notarial.

2. Tener por objeto cantidad o cosa valuable.

3. Contener un acto o contrato inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial –actualmente, Oficina Española de Patentes y Marcas– y de Bienes Muebles.

4. No estar sujetos los referidos actos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los apartados 1 y 2 del artículo 1 del TRLITPAJD, transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias.

La vinculación ob rem de dos (o más) fincas es inscribible en el Registro de la Propiedad porque afecta al contenido del derecho de propiedad, con todos los efectos de publicidad registral que ello implica. Sirva como fundamento la consulta vinculante V1100-15, de 9 de abril de 2015, donde se recoge la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado y que se reproduce parcialmente por su interés:

“Con fecha 13 de febrero de 2015 la Dirección General de Registros y del Notariado emite informe sobre las cuestiones planteadas, manifestando lo siguiente:

“Primera cuestión. ¿Es posible vincular fincas de tal modo que constituyan un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre si fuera de los supuestos del art. 8.3 LH? ¿o el art. 8 tiene a estos efectos carácter de numerus clausus?

El artículo 348 del Código Civil establece como contenido fundamental del derecho de propiedad la libertad de disposición.

Esta libertad, sin embargo, tiene determinadas limitaciones, tanto legales como voluntarias.

Una de estas limitaciones viene constituida por la llamada titularidad “ob rem”, construcción doctrinal admitida por esta Dirección General en diversas resoluciones (Ver R.3-9-1982 o 28-10-2013).

El artículo 8 de la Ley Hipotecaria regula los supuestos de fincas funcionales, como el de las explotaciones agrarias o industriales, o el de los edificios en régimen de propiedad horizontal, pero no propiamente las titularidades ob rem.

Existe vinculación “ob rem” entre dos (o más) fincas, cuándo se da entre ellas un vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas, que han de pertenecer a un mismo dueño, por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio.

La consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente, en tanto se mantenga dicha vinculación.

Dado el carácter de excepción que presenta este vínculo, en la medida en que restringe el principio de libre disposición, es necesario que concurra una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de desino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio.

Los supuestos más frecuentes en la actualidad (al margen de las servidumbres prediales) se presentan en el ámbito de la propiedad horizontal, especialmente respecto de los elementos procomunales y los garajes en relación con las viviendas, pero no son exclusivas de tal ámbito, pudiendo cumplir su función institucional en el ámbito de las fincas y explotaciones rústicas.

Por tanto, respondiendo a la cuestión planteada, si es posible la vinculación ob rem de varias fincas, siempre y cuando exista una causa que lo justifique. No hay un límite impuesto por el artículo 8.3 LH, que se refiere a una cuestión distinta.

Segunda cuestión: ¿Supone tal vinculación la pérdida de independencia registral de las fincas vinculadas?

La respuesta es negativa. Las fincas vinculadas mantienen su folio registral; son fincas distintas, sin perjuicio de la vinculación de régimen jurídico.

Es más, presupuesto básico para la inscripción registral de la titularidad ob rem, es la previa inscripción de las fincas a que afecte.

Tercera cuestión: ¿Tiene acceso el pacto al Registro de la Propiedad o se limita a tener carácter obligacional?

La vinculación ob rem, en tanto que afecta al contenido del derecho de propiedad, es inscribible en el Registro de la Propiedad, con todos los efectos de publicidad registral que ello implica.”

En cuanto al contenido económico, de igual forma que la modificación física de dos fincas para convertirse en una sola, ya sea mediante agregación o agrupación, tiene contenido económico, determinando el artículo 70.3 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (BOE núm. 148, de 22 de junio de 1995) la base imponible en tales supuestos, la modificación del régimen jurídico de determinadas fincas que pasan a constituir una unidad registral, suponiendo, por tanto, una limitación de su libre disposición, debe entenderse que tiene, asimismo, contenido económico.

En este caso la base imponible, a falta de norma específica, se determinará conforme a la regla general del documento notarial establecido en el artículo 30.1 del TRLITPAJD antes citado.

Por tanto, la base imponible será el valor declarado de la finca anexa que se vincula a la finca principal, sin incluir el valor de esta finca.

CONCLUSIONES

Primera: La vinculación ob rem de dos (o más) fincas es inscribible en el Registro de la Propiedad, en tanto supone una modificación del régimen jurídico de las fincas vinculadas que implica una limitación de su libre disposición.

Segunda: La base imponible será el valor declarado de la finca anexa que se vinculan a la finca principal, sin incluir el valor de esta finca.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.