El consultante a mediados de 2021 vuelve a residir de forma habitual en la vivienda que, siendo de su propiedad, había constituido su vivienda habitual con anterioridad a 2020, y que arrendó entre 2020 y 2021. Ostenta la propiedad de su mitad indivisa desde antes de 2013, adquiriendo su otra mitad en 2015. Se plantea la posibilidad de venderla en 2022.
A efectos de la exención de la ganancia patrimonial generada en la venta de vivienda habitual, si la vivienda del consultante tiene la consideración de habitual en el caso de transmitirla antes de llegar a constituir su residencia habitual durante tres años seguidos desde que volvió a serlo a partir de mediados de 2021. Si ha de considerar como parte del valor de adquisición, para determinar la variación patrimonial, el 50 por ciento de los costes y gastos que se generaron al adquirir la vivienda, con anterioridad a 2013, y que se corresponden con su participación indivisa, más la totalidad de los que se generaron al extinguir el condominio, en 2015.
El artículo 33 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, entre otros, dispone:
“1. Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos. (…)
4. Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto:
(…)
b) Con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
(…).”.
Por otra parte, el artículo 38 de dicha Ley establece otros supuestos de exención, en concreto, su apartado 1 dispone:
1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…).
A. La calificación de la vivienda como habitual, se determina en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
Dicho artículo 41 bis, en desarrollo de la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF, regula el concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones, el cual, entre otros, dispone:
“1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.”
La vivienda objeto de consulta perdió la consideración de vivienda habitual a partir de la fecha en la que esta dejó de constituir la residencia habitual del consultante, hecho que acaeció, si no antes, con motivo de su arrendamiento en 2020.
Para alcanzar de nuevo la consideración de habitual, la vivienda habrá de constituir la residencia habitual del consultante durante un período mínimo de tres años continuados desde la fecha de 2021 en la que este trasladó allí de nuevo su residencia.
Si procediese con anterioridad a su venta, salvo que concurriese alguna de las circunstancias recogidas en el citado precepto, no gozara de la exención.
B. A efectos de determinar la variación patrimonial que pudiera general la venta de la vivienda, el artículo 34 de la LIRPF, dispone que “al tratarse de una transmisión onerosa, que el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”.
El Artículo 35, en su apartado 1, dispone:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.”
Por tanto, para su determinación, sí habrá de considerar los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos tanto por la parte indivisas del 50% adquirida con anterioridad a 2013, como por la totalidad de los satisfechos con ocasión de la extinción del condominio y adquisición del restante 50% en 2015.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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