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IRPF - V0595-22 - 21/03/2022

Número de consulta: 
V0595-22
Español
DGT Organ: 
SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
Fecha salida: 
21/03/2022
Normativa: 
LIRPF, Ley 35/2006, artículo 38.
RIRPF, RD 439/2007 Artículos 41 y 41 bis.
Descripción de hechos: 

La consultante ha transmitido con fecha 28 de septiembre de 2021, una cuota proindiviso del 18% del pleno dominio que ostentaba en un edificio que no está dividido horizontalmente, si bien consta en el Catastro la distribución de su superficie total entre los distintos pisos y locales que lo componen. La consultante tenía su vivienda habitual en el piso 4º izquierda del citado edificio desde 1996, piso cuya superficie representa un 6,58752% del total de superficie del edificio. Del importe obtenido con la transmisión de su cuota proindiviso, respecto a la parte que corresponda a la transmisión de su anterior vivienda habitual (4º izquierda), la consultante va a reinvertir en una nueva habitual.

Cuestión planteada: 

Si puede aplicarse en su declaración de IRPF, la exención por reinversión en vivienda habitual.

Contestación completa: 

En primer lugar, de lo manifestado en su escrito de consulta, parece deducirse que el piso objeto de consulta formaba parte de la cuota proindiviso del 18% del pleno dominio que ostentaba la consultante del edificio, cuota que ha sido transmitida en fecha 28 de septiembre de 2021. Consecuencia de lo anterior, se deduce que la consultante ostentaba el pleno dominio del piso que ha sido su vivienda habitual, en la parte que le corresponda de acuerdo con su titularidad jurídica (18%), y que el mismo ha sido transmitido en fecha 28 de septiembre de 2021 junto con el resto de elementos de la cuota proindiviso de la que el piso forma parte, si bien todo ello no ha sido precisado con claridad en su escrito de consulta.

Una vez realizado dicho inciso, para resolver esta consulta se va a partir de la hipótesis de que, en su caso se cumple todo lo anteriormente expresado en el párrafo anterior.

A este respecto, hay que tener en cuenta que, de acuerdo con el artículo 392 del Código Civil, “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

(..).”.

Mientras que en el artículo 399 del mimo texto legal, se establece:

“Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad.”.

Teniendo en cuenta lo anterior, la transmisión por parte de la consultante de su cuota proindiviso del 18% del pleno dominio que ostentaba en el edificio que se describe en el escrito de consulta, generará en la persona transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 34 y siguientes de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.

Por otro lado, hay que tener en cuenta – en caso de que así proceda –, lo establecido en la disposición transitoria novena de la LIRPF, que establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.

Por otro lado, teniendo en cuenta que la vivienda objeto de consulta forma parte de la referida cuota proindiviso (18%), si dicha vivienda se tratase de la vivienda habitual de la persona transmitente, circunstancia que según se manifiesta en su escrito de consulta, concurre en la vivienda que se ha transmitido, podría resultar de aplicación la exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la Ley del Impuesto, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente:

"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

(…).

Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.

(…).

3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.

En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.

4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.

5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.

En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”.

Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41.1 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “(…) la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”.

Añade, en su apartado 2 que para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, salvo que concurriera cualquiera de las circunstancias anteriormente mencionadas que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda.

Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente:

“3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.

A su vez, la disposición adicional primera del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, establece:

“Las referencias temporales efectuadas a los días 30 de abril y 20 de mayo de 2020 en el artículo 33 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, y en las disposiciones adicionales octava y novena del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, se entenderán realizadas al día 30 de mayo de 2020.”.

Por tanto, tal y como establecen los citados Reales Decretos-Ley, a efectos del plazo previsto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF computado desde que la vivienda dejó de ser habitual hasta que se vende, se ha paralizado el cómputo de dicho plazo desde el 14 de marzo de 2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, hasta el 30 de mayo de 2020.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que, al ser criterio de este Centro Directivo que los beneficios fiscales relativos a la vivienda habitual están ligados a la titularidad del pleno dominio, aunque sea compartido, de la misma. En este caso, tal como ya se ha explicado, para resolver esta consulta se ha partido de la premisa de que la consultante ostenta el 18% de titularidad jurídica del pleno dominio de la vivienda objeto de consulta, si bien dicho extremo no ha sido expresado con claridad en el escrito de consulta.

Por otro lado, para que a la ganancia patrimonial que se derivara de la transmisión de la vivienda, le resultara aplicable la exención prevista en el artículo 38.1 de la LIRPF, se requiere la consideración como vivienda habitual de la consultante en la fecha en que la ha transmitido (28 de septiembre de 2021) o en cualquier momento dentro del plazo previamente señalado anterior a la fecha de transmisión – teniendo en cuenta que se ha paralizado el cómputo de dicho plazo desde el 14 de marzo de 2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, hasta el 30 de mayo de 2020, tal como se ha explicado anteriormente –.

Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto, para resolver esta consulta se va a partir de la premisa de que, en este caso, se cumple dicho requisito de que la vivienda respecto de la que la interesada ha transmitido el 18% de su propiedad, tenía la consideración de ser su vivienda habitual, en la fecha en que se realizó dicha transmisión o habrá tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha en que se llevó a cabo la misma.

Conforme con la regulación legal anteriormente expuesto, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación.

Los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha, de acuerdo con los artículos 5.1 del Código Civil y 30.4 de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

Según los datos aportados en su escrito de consulta, al transmitir su cuota proindiviso (18%) del pleno dominio que ostentaba del edificio, la consultante ha transmitido la plena propiedad en el porcentaje que le corresponde de titularidad jurídica (18%) de su vivienda habitual, junto con el resto de elementos integrantes de su cuota proindiviso. En consecuencia, siempre que la adquisición de la nueva vivienda habitual se produzca dentro del plazo de los dos años a contar desde la transmisión, la exención por reinversión será de aplicación, exclusivamente, a la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de su cuota proindiviso del pleno dominio que ostentaba del edificio, que corresponda a la transmisión de su porcentaje de titularidad jurídica del 18% de su vivienda habitual, y que, tal como parece deducirse de la lectura del escrito de consulta, es la que proporcionalmente se corresponde con el importe reinvertido en su nueva vivienda habitual.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.