En primer lugar, debemos precisar que en relación con la obligación de ceder terrenos de forma gratuita a la Administración, la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura, Comunidad Autónoma donde se sitúa la finca, establece en su artículo 14.1.2 d), dentro de los deberes que forman parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo, el deber de “ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración los terrenos destinados por la ordenación urbanística a dotaciones públicas.”
De acuerdo con el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”
En virtud de lo anteriormente dispuesto, la cesión obligatoria y gratuita de una porción de terreno de la finca a favor del Ayuntamiento constituye para su propietario una alteración patrimonial de la que se derivará una ganancia o pérdida patrimonial determinada por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición de esa porción de terreno, valores que vienen establecidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF, para las transmisiones a título oneroso y a título lucrativo, respectivamente. Al respecto, el artículo 35 de la LIRPF dispone lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Por otro lado, el artículo 36 de la LIRPF establece lo siguiente:
“Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
(…).”
Al haberse adquirido la finca a título oneroso en 2008, el valor de adquisición de la porción de terreno que se cede será el importe real por el que dicha adquisición se hubiese efectuado, al que se sumarán la parte proporcional del importe de las inversiones y mejoras efectuadas y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, con excepción de los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Este valor se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización previstos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión. Por otra parte, el valor de transmisión de dicha porción de terreno será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente.
La ganancia o pérdida patrimonial así calculada se integrará en la base imponible del ahorro, conforme a lo previsto en el artículo 49 de la Ley del Impuesto, al haber sido adquirida la finca con más de un año de antelación a la fecha de la cesión de una parte de la misma.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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