El consultante adquiere en 2012 mediante compraventa a plazos la que desde entonces constituye su vivienda habitual. Cuando la adquirió, la vivienda estaba gravada con una hipoteca la cual, por circunstancias, en vez de ser cancelada o subrogarse en ella, se mantuvo a nombre del vendedor. El importe de la hipoteca era superior al valor de compraventa, dado que la vivienda requería una reforma, constituyendo el precio de adquisición aproximadamente el 80% del valor de la hipoteca. La hipoteca se mantiene gravando el inmueble, con las cuotas aplazadas, el consultante cubre el 80% de lo que el vendedor debe pagar para amortizar su préstamo.
En la situación actual de crisis económica, ante el riesgo de impago de la hipoteca por parte del vendedor u otra circunstancia, el comprador, y actual propietario, desea que la carga esté a su nombre. Para ello, buscaría financiación hipotecaria con la cual cancelar el 100% del préstamo hipotecario que grava la vivienda y del que no es deudor hipotecario. De tal manera, convertiría el pago aplazado, que sigue satisfaciendo, en financiación hipotecaria. Señala que, convertido en deudor hipotecario, la deuda sería la misma, adeudando el dinero a la entidad financiera en vez de al vendedor.
Si, al solicitar un préstamo cuyo importe destinaría a sustituir y eliminar el pago del precio aplazado, modificando la forma de financiar la adquisición de la vivienda, las anualidades y demás cuantías que satisfaga por dicho préstamo darán derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual formando parte de la base de deducción en el período impositivo que se satisfagan.
Se parte de la premisa que al consultante le es de aplicación, con respecto de la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio para continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.
La deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. A continuación, fija la base máxima de deducción anual en 9.040 euros.
Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-. Siendo irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar.
Tratándose de inversión mediante financiación ajena o compraventa a plazos, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses o se cubran los plazos, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción.
La sustitución del medio de financiación, un préstamo o la cuantía aplazada pendiente de pago, por un nuevo préstamo, cualquiera que fuera la forma acordada -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese-, no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior endeudamiento vinculado con la adquisición de la vivienda.
En el presente caso, el consultante manifiesta que “está buscando financiación con la que cancelar el 100% del préstamo hipotecario” –del cual no es deudor, directo–. Si ello fuese así, estaría obteniendo financiación por una cuantía superior, aproximadamente -según los datos indicados-, un 20% por encima de la cuantía adeudada en concepto de compraventa a plazos. Por tanto, si así fuera, las cantidades que, proporcionalmente, obtenga y satisficiese por dicho 20% no serían objeto de deducción dado que no se destinan a adquisición de vivienda sino a reducir el endeudamiento hipotecario de un tercero, el vendedor. Las cantidades que satisfaga para la eliminación de la cuantía aplazada pendiente de pago al vendedor, aproximadamente, el 80% de la cuantía que obtenga en préstamo, sí serían susceptibles de integrar la base de deducción.
Por tanto, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del capital obtenido en este sean atribuibles a la extinción de las cuantías aplazadas del precio de compraventa, pendientes de pago, de la que comenzó a constituir con anterioridad a 2013 su vivienda habitual, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.
Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda aplazada y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes o mismo período de amortización del que quedaba pendiente de pago –aplazado-, sin continuidad entre ambos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación. Cosa que no ocurriría si se produjese la cancelación de la deuda aplazada con parte del principal del nuevo préstamo que se constituyese en el mismo acto.
Respecto del nuevo préstamo, como de cualquier otro, el consultante deberá poder acreditar la conexión con el prestamista, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución; ello deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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