IRPF - V1055-22 - 11/05/2022

Partiendo de la hipótesis de que el consultante no actúa como promotor inmobiliario, la operación por la que se permuta un terreno a cambio de dinero en efectivo y la entrega futura de viviendas, generará una ganancia o una pérdida patrimonial en el momento en que se efectúa la transmisión del terreno, de acuerdo con el artículo 33.1 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.

Como regla general, de conformidad con el artículo 34.1 a) de la LIRPF, el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales vendrá determinado, en los supuestos de transmisión, por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, que se calcularán en la forma establecida en los artículos 35 y 36 de la LIRPF, según se trate de transmisiones a título oneroso o lucrativo.

En el caso de permutas, para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial habrá de tenerse en cuenta la regla específica de valoración prevista en el artículo 37.1 h) de la LIRPF, que señala que en los supuestos de permuta de bienes o derechos “la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes:

- El valor de mercado del bien o derecho entregado.

- El valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio”.

En cuanto a la imputación temporal de la ganancia o pérdida patrimonial, el artículo 14.1 c) de la LIRPF dispone como regla general que “las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”.

No obstante, dado que en el presente caso parte del precio va a ser cobrado con posterioridad, resulta aplicable sobre la renta que genera la operación, que proporcionalmente se corresponda con el precio aplazado, la opción establecida en el artículo 14.2.d) de la LIRPF, que establece que:

“d) En el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes. Se considerarán operaciones a plazos o con precio aplazado aquellas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año”.

Por tanto, el consultante deberá cuantificar y declarar la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la permuta en el periodo impositivo en que se efectúe la entrega del terreno, y, en caso de optar por la regla de imputación de las operaciones a plazos o con precio aplazado, imputar a ese mismo periodo la ganancia o pérdida patrimonial que proporcionalmente corresponda al importe percibido en efectivo, y el resto al periodo impositivo en que le sean entregadas las viviendas, siempre y cuando desde la entrega del terreno y la de las viviendas haya transcurrido más de un año.

Por su parte, la disposición transitoria novena de la LIRPF establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, o desafectados con más de tres años de antelación a la fecha de su transmisión, que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.

Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, entendiendo por tal, la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.

Para la aplicación de la reducción, se calculará el valor de transmisión de todos los elementos patrimoniales transmitidos desde el 1 de enero de 2015 hasta la fecha de transmisión del elemento patrimonial, a cuya ganancia patrimonial el contribuyente le hubiera aplicado lo establecido en esta disposición, y se operará de la forma siguiente:

Si la suma del resultado de la anterior operación y el valor de transmisión del elemento patrimonial fuese inferior a 400.000 euros, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 se reducirá aplicando sobre el importe de la misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.

Si el resultado de la anterior operación fuese inferior a 400.000 euros, pero sumándolo al valor de transmisión del elemento patrimonial se superase dicha cantidad, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 que proporcionalmente corresponda a la parte del valor de transmisión que sumado al resultado de la anterior operación no supere los 400.000 euros, se reducirá aplicando sobre el importe de la misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.

Si el resultado de la anterior operación fuese superior a 400.000 euros no se aplicará reducción alguna a la parte de la ganancia patrimonial con anterioridad a 20 de enero de 2006.

La ganancia o pérdida patrimonial determinada en la forma expuesta anteriormente se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.