A. Se parte de la premisa de que al consultante le es de aplicación, con respecto de la vivienda que señala como habitual, el régimen transitorio que le permite continuar practicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.
Igualmente, se parte de la hipótesis de que el préstamo hipotecario que ha ampliado en dos ocasiones tuvo en su constitución como única finalidad el financiar la adquisición de la vivienda que actualmente constituye su vivienda habitual.
La deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos.
Añade que la base de deducción, con el límite de 9.040 euros anuales, “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-.
Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción, siendo irrelevante el tipo de garantía que pudiera tener, así como la identidad del prestamista.
La ampliación de un préstamo -con las garantías y condiciones que adicionalmente pudieran exigirse-, no conlleva entender que en ese momento concluya el proceso de financiación de la inversión correspondiente ni que se agoten las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica, en su caso, la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas.
Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los mismos bienes, sin continuidad entre ambos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación.
Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el préstamo ampliado -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del total capital obtenido sea destinado exclusivamente a financiar la adquisición de la vivienda habitual, darán derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción en el periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos. Por el contrario, no será objeto de integrar la base de deducción la parte proporcional de las indicadas anualidades que se corresponda con el incremento del principal, derivado de la ampliación, con independencia de cuál sea su finalidad, diferente a la propia adquisición de la vivienda.
B. La venta de un inmueble constituye, a efectos del IRPF, una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente que da lugar a una variación en su valor (ganancia o pérdida patrimonial), variación cuyo importe vendrá determinado por la diferencia entre su valor de adquisición y de transmisión, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34.1.a) de la LIRPF.
En cuanto al valor de adquisición –se parte de la hipótesis que el bien se adquiere con posterioridad a 1994-, de acuerdo con el artículo 35 de la LIRPF, estará formado por el importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado y el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Al haberse adquirido por herencia, el valor de adquisición vendrá dado a partir del valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Ley 29/1987, de 18 de diciembre) más la parte del Impuesto sobre Sucesiones pagado que corresponda a este bien, junto con los demás gastos que sean imputables a su adquisición, todo ello en la parte proporcional que de la herencia le corresponda al consultante –se desconoce el número de herederos, poseyendo el consultante el 25 por ciento del bien–.
El valor de transmisión, de acuerdo con el citado artículo 35 de la LIRPF, será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, que será el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente.
La ganancia o pérdida patrimonial obtenida en la transmisión se integrará en la base imponible de ahorro, conforme establece el artículo 49 de la LIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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