Se parte de la hipótesis de que el préstamo concedido en 1997, y posteriormente cancelado, tuvo como única finalidad financiar la adquisición de la vivienda por parte del consultante y de su expareja, acaecida en 1994, y que ésta continúa constituyendo, al tiempo de realizar la consulta, la residencia habitual del consultante.
A. La deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos.
Añade que la base de deducción “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Conforme a lo anterior, cuando en la inversión para adquirir la vivienda habitual se utiliza financiación ajena (pudiendo cubrir gastos vinculados con su propia obtención), la deducción se practicará a medida que se vaya amortizando el préstamo destinado a la adquisición y satisfaciendo gastos relacionadas con este.
En el caso de sustituir un préstamo por otro -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese- ello no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de practicar la deducción, únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior.
Por ello, el pago de las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del capital obtenido en este hayan sido destinadas a la reducción o cancelación del préstamo precedente -en la parte, a su vez, en la que éste anterior hubiera sido destinado a financiar la adquisición de la vivienda-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, podrán ser objeto de la deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción en el periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.
Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes, sin continuidad entre ambos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación.
B. En cuanto a qué porcentaje sobre el total principal del nuevo préstamo pudiera ser objeto de deducción, y con independencia del factor continuidad entre préstamos -señalado en el apartado A precedente)-, en el presente caso, cabe apreciar que la cuantía de 80.000 euros de capital concedido, parece resultar superior al conjunto de las cuantías requeridas por el consultante para financiar la adquisición de la vivienda, y que son: por una parte, la necesaria para comprar la mitad indivisa a su ex pareja (su precio son 15.758,77 [50% del principal pendiente de pago del préstamo cancelado] +14.291,84 [mitad del haber líquido en la extinción] = 30.050,61 euros) y, por otra, la requerida para sustituir su actual deuda (15.758,77 euros [50% del principal pendiente de pago del préstamo cancelado], cuantía global que pudiera incrementarse con el coste de los tributos y demás gastos vinculados con la operación, en definitiva, de adquisición de vivienda habitual, en el supuesto de que cada uno de estos últimos fuesen, igualmente, objeto de financiación.
Recordar, que se parte de la hipótesis de que la totalidad del préstamo ahora cancelado, concedido en 1997, tuvo como único destino el adquirir la vivienda en cuestión.
En definitiva, serán susceptibles de formar parte de la base de deducción las cantidades satisfechas que se corresponden con la cuantía que del principal prestado del nuevo préstamo haya sido destinada a satisfacer costes vinculados con la adquisición de la vivienda habitual.
Las anualidades -amortización más intereses- y demás gastos vinculados con el préstamo (en su constitución, vida y cancelación) satisfechos en cada periodo impositivo podrán forma parte de la base de deducción en la parte proporcional resultante de comparar el conjunto de las cuantías que del nuevo préstamo han sido empleadas para adquirir la vivienda con el total principal prestado.
C. Continuando con la normativa de ésta deducción vigente a 31 de diciembre de 2012, el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, al definir el concepto de vivienda habitual, dispone: “1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
Conforme con tal regulación, cabe afirmar que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble, circunstancia que en el presente caso únicamente concurre en el consultante, el cual, ahora, acaba adquiriendo el 100 por ciento del pleno dominio sobre la vivienda.
Constituyendo ésta su residencia habitual, podrá practicar la deducción en función de los importes que satisfaga en cada periodo impositivo por su adquisición. Referente a la parte adquirida mediante financiación ajena la deducción podrá practicarla a medida que vaya amortizando la cuantía adeudada.
Al financiar la adquisición de la vivienda, al menos en parte, mediante un préstamo en el que constan como prestatarios el consultante y otras dos personas, sus padres, actuando los tres de forma solidaria, ello implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el principal del préstamo se compone de tres tercios, concedido cada uno de estos a cada uno de los prestatarios y que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación, son satisfechas por partes iguales entre los tres prestatarios, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin.
Partiendo, en un primer momento (y en función de ello se formula el resto de la contestación de este apartado C) de la hipótesis de que la totalidad del principal del nuevo préstamo se hubiera destinado a financiar la adquisición de la vivienda, por parte, únicamente, del consultante, cabría decir que el tercio que a este le corresponde -concedido en su calidad de prestatario solidario- lo destina en su totalidad a adquirir parte de su participación indivisa de propiedad -el 100% en el presente caso-, y cada uno de los otros dos tercios (33,33% del préstamo, respectivamente), correspondientes a los otros dos prestatarios, sus padres, le son prestados por cada cual para el mismo fin, adquirir su vivienda.
En cuanto a la posición que, en general, cada prestatario tiene en un préstamo, debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1.205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor“. Aunque se acreditase que el consultante ingresa mensualmente, en la cuenta asociada al préstamo, la totalidad del importe a satisfacer por el mismo (englobando lo prestado por los otros dos prestatarios) ello no supone la acreditación de que el consultante se haya convertido en prestatario único. Para poder considerar que el consultante ha satisfecho la totalidad de las cuotas del préstamo hipotecario, se le debería considerar único prestatario y por tanto se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución de los deudores.
A falta de tal novación, y correspondiendo al consultante un tercio del importe concedido en préstamo (un 33,33%), para que este pueda considerar con derecho a deducción la totalidad de los diversos pagos vinculados con el préstamo, pagos que se cargan y se satisfacen a través de la cuenta asociada al préstamo, deberá acreditar que los otros dos prestatarios solidarios le entregaron en préstamo la cuantía necesaria y suficiente para completar la totalidad de la financiación que requiere (un 66,66% de la totalidad del préstamo, completando así la totalidad del préstamo, procediendo un 33,33% de cada uno de ellos y que representa la totalidad del 33,33% que del capital percibe cada cual); debiendo pactar para su devolución el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
De ésta manera, el consultante tendrá derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la parte que financia mediante préstamo, en la siguiente medida:
En relación a la parte del préstamo que siendo imputable a los otros dos titulares estos le prestaron (33,33% y 33,33%, respectivamente), podrá practicar la deducción por las cantidades que satisfaga tendentes a reducir la deuda contraída con ellos, lo cual realizará –salvo que indique otra forma– mediante ingresos, por cuenta de ellos, en la cuenta asociada al préstamo –de titularidad, probablemente, compartida entre los tres–. Dichas cantidades se corresponden con dos tercios (el 66,66%) del importe que del préstamo emplea para adquirir la totalidad del pleno dominio de la vivienda (en la parte resultante conforme lo señalado en el apartado “B” precedente).
En relación a la parte del préstamo que directamente le corresponde en calidad de prestatario solidario –una tercera parte, el 33,33%–, el consultante tendrá derecho a practicar la deducción en función de las cantidades que por dicha parte satisfaga en cada vencimiento, en la medida en que destinó aquella a adquirir el pleno dominio de la vivienda (en la parte resultante conforme lo señalado en el apartado “B” precedente).
D. Por último, cabría añadir que adquirida parte de la vivienda en 1994 y la restante en 2002 y habiendo practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en ejercicio precedente a 2013, al consultante le será de aplicación el régimen transitorio contenido en la disposición transitoria decimoctava de la LIRPF, pudiendo continuar practicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, en los términos establecidos en la normativa del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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