• English
  • Español

IRPF - V1844-22 - 02/08/2022

Número de consulta: 
V1844-22
Español
DGT Organ: 
SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
Fecha salida: 
02/08/2022
Normativa: 
LIRPF, Ley 35/2006, Art. 33 a 37 y disposición transitoria novena.
Descripción de hechos: 

El consultante adquirió en 1983 un solar que permutó en el año 2000 por una vivienda unifamiliar que se estaba construyendo. La permuta y la entrega de la vivienda se efectuaron en el mismo año 2000. En la actualidad se está buscando un comprador para la citada vivienda.

Cuestión planteada: 

Aplicación de la disposición transitoria novena a la ganancia patrimonial que se pueda obtener en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y gastos que se pueden incorporar como mayor valor de adquisición.

Contestación completa: 

La presente contestación parte de la premisa de que el consultante no ha desarrollado a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas una actividad económica de promotor inmobiliario en relación al solar y a la vivienda citadas.

La transmisión de la vivienda generará en su propietario (consultante) una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.

El importe de la misma será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas o lucrativas, respectivamente.

Al respecto, el artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente:

“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”

En lo que respecta al valor de adquisición, debe tenerse en cuenta que su adquisición deriva de una permuta en virtud de la cual el consultante entregó un terreno a cambio de la entrega futura de la vivienda. Es por ello que el valor de adquisición de la vivienda a efectos del Impuesto, por aplicación de la regla establecida en el artículo 37.1.h) de la LIRPF para las permutas, será el valor de transmisión del terreno por el que se permutó, disponiendo el referido artículo que en los casos de “…permuta de bienes o derechos, incluido el canje de valores, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes:

— El valor de mercado del bien o derecho entregado.

— El valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio.”

Por lo tanto, el valor de adquisición de la vivienda será el valor de mercado que tuviera el terreno transmitido en el momento en que se efectuó dicha transmisión, o, si fuera superior, el valor de mercado atribuible en dicho momento al derecho a la entrega futura de la vivienda.

En definitiva, en el caso consultado el valor de adquisición de la vivienda será el que haya resultado de la operación de permuta, de acuerdo con lo anteriormente señalado, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición de la vivienda en dicha operación de permuta que hubieran sido satisfechos por el adquirente, excluidos los intereses, y el coste de las mejoras y de las inversiones realizadas en la vivienda objeto de transmisión.

Por otra parte, para determinar la fecha de adquisición de la vivienda, hay que acudir al Código Civil que, en su artículo 1462, dispone:

“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”

El Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública. Dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega, siempre y cuando de la propia escritura no resulte o se deduzca lo contrario.

De acuerdo con lo expuesto, la fecha de adquisición de la vivienda sería la de su recepción por el consultante, lo cual se produce en el año 2000 según lo manifestado en su escrito de consulta. Al respecto, la disposición transitoria novena de la LIRPF establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, o desafectados con más de tres años de antelación a la fecha de su transmisión, que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Dado que la adquisición de la vivienda se produjo en el año 2000, no resultará aplicable en ningún caso la citada disposición transitoria novena.

La ganancia o pérdida patrimonial obtenida en la venta de la vivienda se imputará, en el ejercicio en que se produzca la venta, a la base imponible del ahorro, de acuerdo con lo establecido en el artículo 49 de la LIRPF.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.