IRPF - V2482-15 - 05/08/2015

El derecho de uso y disfrute de un local que tiene su origen en una concesión administrativa no puede calificarse como un derecho real de uso y disfrute sobre un inmueble, por lo que la cesión a terceros del mismo debe calificarse como rendimiento del capital mobiliario, conforme a lo dispuesto en el art. 25.4.c) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.

Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los ingresos obtenidos del citado alquiler los gastos necesarios para su obtención y, en su caso, el importe del deterioro sufrido por los bienes o derechos de que los ingresos procedan, según establece el artículo 26.1.b) de la citada LIRPF.

Por su parte, el artículo 20 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), establece que los gastos deducibles en estos casos son los previstos en los artículos 13 y 14 del mismo Reglamento para los rendimientos de capital inmobiliario, no siendo de aplicación el límite previsto para intereses y demás gastos de financiación y gastos de reparación y conservación.

De esta forma, la amortización del derecho de uso y disfrute adquirido, se realizará conforme a lo previsto en el artículo 14.3.a) del Reglamento del Impuesto que establece que en los casos en que el derecho tuviese plazo de duración determinado, la amortización anual será el resultado de dividir el coste de adquisición entre el número de años de duración del mismo.

En el caso planteado, la duración se determinará por el número de años que desde que la consultante adquirió el derecho de uso y disfrute quedasen para la extinción de la concesión administrativa.

Por otra parte, la transmisión del derecho de uso del local generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto por una alteración en su composición, de acuerdo con la definición contenida en el artículo 33.1 de la LIRPF.

El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los respectivos valores de adquisición y de transmisión, cuyo importe se calculará en la forma prevista en los artículos 35, 36 y 37 de la citada Ley.

Dicha ganancia o pérdida patrimonial se imputará al periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial, si bien el artículo 14.2.d) de la LIRPF establece una regla especial en los supuestos de operaciones a plazos:

“En el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes. Se considerarán operaciones a plazos o con precio aplazado aquellas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año.

Cuando el pago de una operación a plazos o con precio aplazado se hubiese instrumentado, en todo o en parte, mediante la emisión de efectos cambiarios y estos fuesen transmitidos en firme antes de su vencimiento, la renta se imputará al período impositivo de su transmisión.

En ningún caso tendrán este tratamiento, para el transmitente, las operaciones derivadas de contratos de rentas vitalicias o temporales. Cuando se transmitan bienes y derechos a cambio de una renta vitalicia o temporal, la ganancia o pérdida patrimonial para el rentista se imputará al período impositivo en que se constituya la renta”.

Conforme con lo anterior, si la consultante optara por el criterio de imputación temporal de las operaciones a plazos, tendrá que imputar proporcionalmente la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión del derecho a cada uno de los períodos impositivos en que sean exigibles los cobros. En el caso de que no opte por este criterio de imputación temporal, la ganancia o pérdida patrimonial se deberá imputar al periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial.

La ganancia o pérdida patrimonial calculada conforme a lo dispuesto anteriormente se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.