El consultante expone que es partícipe en una comunidad de bienes que explota en arrendamiento tres viviendas y un local comercial, integrada por una madre y sus tres hijos. Asimismo expone que los inmuebles pertenecían al padre y la madre con carácter ganancial, habiendo adquirido la madre y los hijos el 50% de la propiedad de los inmuebles por la herencia del padre fallecido, y correspondiendo el 50% restante a la madre como consecuencia de la disolución de la sociedad de gananciales.
Amortización de los inmuebles arrendados por la comunidad, teniendo en cuenta que la participación de la madre en la comunidad de bienes presenta a efectos del Impuesto diferentes fechas y valores de adquisición
El artículo 27 de la LIRPF, regula los rendimientos íntegros de actividades económicas, disponiendo lo siguiente:
“1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
(…).
2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”
Expuesto lo anterior, se parte de la hipótesis de que el arrendamiento no constituye una actividad económica, al no manifestarse la concurrencia del requisito establecido en el artículo 27.2 de la LIRPF, consistente en que se cuente para el desarrollo de la actividad de arrendamiento con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para la ordenación de dicha actividad.
No cumpliéndose dicho requisito, las rentas derivadas del alquiler tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, según lo establecido en el artículo 22.1 de la LIRPF, que dispone que “tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza”.
Los gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario están recogidos en el artículo 23 de la LIRPF y desarrollados en los artículos 13 y 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), en concreto el artículo 14, regula los gastos de amortización de los rendimientos del capital inmobiliario, y dispone que:
“1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
(…).”
De acuerdo con lo expuesto, el importe a deducir en concepto de amortización en el caso planteado, de los inmuebles destinados al arrendamiento, será el resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de:
- El coste de adquisición satisfecho que, al haber sido adquirido el inmueble por herencia, será el importe de los gastos y tributos satisfechos por la adquisición.
- El valor catastral, sin incluir en el cómputo el valor del suelo.
En el caso planteado, los bienes inmuebles copropiedad de los miembros de la comunidad, tienen un valor de adquisición diferente, por lo que el importe de las amortizaciones, gasto fiscalmente deducible por el Impuesto, es distinto para cada uno de ellos, por ello no aparecerían reflejados en la declaración informativa anual de la comunidad de bienes, entidad en régimen de atribución de rentas, y se consignarán, en su caso, como deducibles en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de los miembros de la citada comunidad, minorando el rendimiento atribuido derivado de su condición de miembro de la misma, y en la medida en que dichas amortizaciones cumplan los requisitos establecidos en el artículo 14 del Reglamento del Impuesto.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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