Se parte de la premisa que al consultante le es de aplicación, con respecto de la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio para continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.
En un contrato de préstamo el deudor se obliga a la devolución de la totalidad del capital obtenido, con independencia del destino que se le dé, sin que quepa evaluar de forma diferenciada e individualizada el montante de deuda que pudiera corresponder a cada una de las cosas financiadas con el mismo. Cabría decir que, cada anualidad o cantidad satisfecha por el préstamo viene a cubrir la deuda atribuible a cada uno de los bienes financiados con él en la proporción que representa el coste financiado de cada cosa sobre el total principal prestado; sin que a efectos tributarios quepa aplicar cualquier pago, en un momento dado, a reducir la concreta deuda de solo alguna o algunas de las cosas financiadas con el préstamo.
En el presente caso, y en referencia a la financiación de la vivienda, correspondería el 100% en el préstamo originario, el 80% tras su ampliación y en un porcentaje inferior en el que resulte tras la reunificación prevista.
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70, 78 de la LIRPF en su redacción a 31 de diciembre de 2012, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-.
Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción, siendo irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar.
En el caso de sustituir un préstamo por otro -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese- no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior.
Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes, sin continuidad entre ambos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación.
Siendo una sustitución, reagrupación en el presente caso, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual (80% tras su ampliación, conforme manifiesta)-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.
Por lo que se refiere a los gastos ocasionados por el cambio de préstamo, serán susceptibles de formar parte de la base de deducción, del periodo impositivo en que se satisfagan, tanto los gastos generados por la cancelación del préstamo originario ampliado (80%) como la parte proporcional que de los gastos de constitución del nuevo préstamo se correspondan con la parte utilizada para financiar la vivienda.
Respecto del nuevo préstamo, como de cualquier otro, el consultante deberá poder acreditar la conexión con el prestamista, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución; ello deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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