Tributos Locales - V0198-23 - 08/02/2023

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) se regula en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

El Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y que entró en vigor al día siguiente de su publicación, llevó a cabo modificaciones en los artículos 104, 107 y 110 del TRLRHL con el fin de adaptar la normativa del IIVTNU a las sentencias 59/2017, 126/2019 y 182/2021 del Tribunal Constitucional.

El artículo 104 del TRLRHL regula en su apartado 1 la naturaleza, hecho imponible del impuesto, estableciendo:

“1. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.”.

El apartado 5 del artículo 104 del TRLRHL, introducido por el Real Decreto-Ley 26/2021, regula un nuevo supuesto de no sujeción al impuesto, estableciendo:

“5. No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.

Para ello, el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición, entendiéndose por interesados, a estos efectos, las personas o entidades a que se refiere el artículo 106.

Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones: el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.

Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.

Si la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas de los párrafos anteriores tomando, en su caso, por el primero de los dos valores a comparar señalados anteriormente, el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En la posterior transmisión de los inmuebles a los que se refiere este apartado, para el cómputo del número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor de los terrenos, no se tendrá en cuenta el periodo anterior a su adquisición. Lo dispuesto en este párrafo no será de aplicación en los supuestos de aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles que resulten no sujetas en virtud de lo dispuesto en el apartado 3 de este artículo o en la disposición adicional segunda de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.”.

Por tanto, para que se produzca el hecho imponible del impuesto deben darse dos condiciones simultáneas:

- Que se produzca un incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en los términos que señala el TRLRHL.

- Que el mencionado incremento se produzca como consecuencia de una transmisión de tales terrenos, o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre los mismos.

El incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos puede tener su origen en la transmisión de la propiedad por cualquier título, tanto oneroso como lucrativo, así como por la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio sobre dichos terrenos.

El artículo 106 del TRLRHL regula los sujetos pasivos del impuesto, y dispone en su apartado 1:

“1. Es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente:

a) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título lucrativo, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate.

b) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.”.

El Real Decreto-Ley 26/2021 también dio nueva redacción al artículo 107 del TRLRHL, que regula la determinación de la base imponible del impuesto. Los apartados 1 a 4 de dicho artículo regulan un método de determinación de la base imponible, que será el valor del terreno en el momento del devengo por el coeficiente que corresponda según el período de generación del incremento de valor. Como norma general, en el caso de transmisión de la propiedad del terreno, el valor del mismo será el valor que tenga a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es decir, el valor catastral del terreno en el momento del devengo.

El apartado 5 del artículo 107 del TRLRHL dispone:

“5. Cuando, a instancia del sujeto pasivo, conforme al procedimiento establecido en el artículo 104.5, se constate que el importe del incremento de valor es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor.”.

El artículo 104.5 del TRLRHL (y por remisión, el artículo 107.5), dispone que, para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones:

- El valor que conste en el título que documente la operación.

- El valor comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.

Es necesario resaltar en que en el contrato de arrendamiento financiero sobre bienes inmuebles se producen dos transmisiones de la propiedad del bien inmueble, que dan lugar a la tributación por el IIVTNU en el caso de que se trate de terrenos de naturaleza urbana.

- Una primera transmisión, desde un tercero a la entidad financiera, que adquiere el inmueble. Esta transmisión de la propiedad del terreno de naturaleza urbana tributará en el IIVTNU de acuerdo con la normativa del impuesto (artículos 104 a 110 del TRLRHL), sin ninguna especialidad. El contribuyente será el tercero que transmite la propiedad del terreno a título oneroso.

- Otra segunda transmisión, desde la entidad financiera al arrendatario, al ejercicio de la opción de compra de acuerdo con los términos del contrato pactados. El contribuyente será la entidad financiera que transmite la propiedad del terreno a título oneroso.

La operación que origina la adquisición y transmisión del bien inmueble por parte de la entidad financiera es un contrato de arrendamiento financiero y el beneficio obtenido por la entidad financiera, que representa su capacidad económica, en este tipo de operaciones no se manifiesta por la diferencia entre los precios de transmisión y adquisición del activo objeto del contrato (el bien inmueble), sino teniendo en cuenta los ingresos obtenidos del arrendatario financiero.

La capacidad económica aquí gravada es la de la entidad financiera, que es quien tiene la condición de obligado tributario, en su calidad de contribuyente del impuesto, como transmitente de la propiedad del inmueble.

En este caso no nos encontramos ante un particular (ya sea persona física o jurídica) que adquiere un bien inmueble por un determinado precio X y que posteriormente lo enajena por un precio Y (que puede ser inferior, igual o superior a X), y que puede dar lugar a la aplicación de los artículos 104.5 y 107.5 del TRLRHL, sino que la entidad que adquiere y transmite la propiedad del bien inmueble es una entidad financiera, en cuyo objeto social está la concesión de préstamos y créditos y las operaciones de arrendamiento financiero.

En cuanto al concepto de arrendamiento financiero, la disposición adicional tercera de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, contiene en su apartado 1 la definición de las operaciones de arrendamiento financiero, en los siguientes términos:

“1. Tendrán la consideración de operaciones de arrendamiento financiero aquellos contratos que tengan por objeto exclusivo la cesión del uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las especificaciones del futuro usuario, a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de cuotas. Los bienes objeto de cesión habrán de quedar afectados por el usuario únicamente a sus explotaciones agrícolas, pesqueras, industriales, comerciales, artesanales, de servicios o profesionales. El contrato de arrendamiento financiero incluirá necesariamente una opción de compra, a su término, en favor del usuario.

Cuando por cualquier causa el usuario no llegue a adquirir el bien objeto del contrato, el arrendador podrá cederlo a un nuevo usuario, sin que el principio establecido en el párrafo anterior se considere vulnerado por la circunstancia de no haber sido adquirido el bien de acuerdo con las especificaciones de dicho nuevo usuario.”.

La Ley 10/2014 derogó la Ley 26/1988, de 29 de junio, sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito, cuya disposición adicional séptima definía las operaciones de arrendamiento financiero en los mismos términos señalados anteriormente, aunque en los apartados 2 a 7 incluía las características de estas operaciones, estableciendo:

“1. Tendrán la consideración de operaciones de arrendamiento financiero aquellos contratos que tengan por objeto exclusivo la cesión del uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las especificaciones del futuro usuario, a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de las cuotas a que se refiere el número 2 de esta disposición. Los bienes objeto de cesión habrán de quedar afectados por el usuario únicamente a sus explotaciones agrícolas, pesqueras, industriales, comerciales, artesanales, de servicios o profesionales. El contrato de arrendamiento financiero incluirá necesariamente una opción de compra, a su término, en favor del usuario.

Cuando por cualquier causa el usuario no llegue a adquirir el bien objeto del contrato, el arrendador podrá cederlo a un nuevo usuario, sin que el principio establecido en el párrafo anterior se considere vulnerado por la circunstancia de no haber sido adquirido el bien de acuerdo con las especificaciones de dicho nuevo usuario.

2. Los contratos a que se refiere la presente disposición tendrán una duración mínima de dos años cuando tengan por objeto bienes muebles y de diez años cuando tengan por objeto bienes inmuebles o establecimientos industriales. No obstante, el Gobierno, para evitar prácticas abusivas, podrá establecer otros plazos mínimos de duración de los mismos en función de las características de los distintos bienes que pueden constituir su objeto.

3. Las cuotas de arrendamiento financiero deberán aparecer expresadas en los respectivos contratos diferenciando la parte que corresponda a la recuperación del coste del bien por la entidad arrendadora, excluido el valor de la opción de compra, y la carga financiera exigida por la misma, todo ello sin perjuicio de la aplicación del gravamen indirecto que corresponda.

4. El importe anual de la parte de las cuotas de arrendamiento financiero correspondiente a la recuperación del coste del bien deberá permanecer igual o tener carácter creciente a lo largo del período contractual.

5. Tendrá en todo caso la consideración de gasto o partida fiscalmente deducible en la imposición personal del usuario de los bienes objeto de un contrato de arrendamiento financiero la carga financiera satisfecha a la entidad arrendadora.

6. La misma consideración tendrá la parte de las cuotas de arrendamiento financiero correspondiente a la recuperación del coste del bien, salvo en el caso de que el contrato tenga por objeto terrenos, solares u otros activos no amortizables. En el caso de que tal condición concurra sólo en una parte del bien objeto de la operación, podrá deducirse únicamente la proporción que corresponda a los elementos susceptibles de amortización, que deberá ser expresada diferenciadamente en el respectivo contrato.

7. Las entidades arrendadoras deberán amortizar el coste de todos y cada uno de los bienes adquiridos para su arrendamiento financiero, deducido el valor consignado en cada contrato para el ejercicio de la opción de compra, en el plazo de vigencia estipulado para el respectivo contrato…”.

Los apartados 2 a 7 de la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988 no se incluyen en la vigente disposición adicional tercera de la Ley 10/2014, ya que su contenido se contiene en la regulación del régimen fiscal especial de determinados contratos de arrendamiento financiero de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (artículo 106).

Asimismo, la sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en sentencia de 26 de febrero de 1996 (recurso 2532/1992), en su fundamento de derecho sexto, entiende por contrato de arrendamiento financiero lo siguiente:

“El llamado contrato de leasing o arrendamiento financiero que, en el orden o aspecto económico, conjuga o satisface tres distintos intereses subjetivos (el del usuario en acceder al disfrute de unos bienes que no puede o no le conviene adquirir directamente; el del fabricante o proveedor en dar salida en el mercado a sus productos y el de la sociedad de leasing en obtener un rendimiento económico de su capital sin más riesgo que el financiero), en el orden o aspecto jurídico no se configura como un solo negocio jurídico con intervención de tres partes contratantes, sino que se articula a través de dos contratos, netamente diferenciados, aunque conexionados y dependientes entre sí por su confluencia en la obtención de la antes referida triple función económica: un contrato de compraventa por el que la sociedad de leasing adquiere del proveedor los bienes previamente seleccionados por el usuario y un arrendamiento con opción de compra o arrendamiento financiero, por el que la sociedad de leasing cede durante cierto tiempo la posesión y disfrute de tales bienes al usuario mediante una contraprestación dineraria fraccionada, con otorgamiento de una opción de compra a su término por el valor residual fijado en el contrato.”.

Este concepto del contrato de arrendamiento financiero también se incluye en las sentencias de la Sala de lo Contencioso-administrativo de la Audiencia Nacional de 11 de abril de 2002, 4 de marzo de 2004 y 23 de marzo de 2006.

El contrato de arrendamiento financiero es un contrato mixto, formado por un arrendamiento y una promesa unilateral de venta por parte del arrendador al arrendatario por un precio cierto (valor residual) fijado en el contrato. Durante la vida del contrato, la entidad de leasing mantiene la titularidad del bien y el arrendatario debe pagar una serie de cuotas que incluyen la recuperación del coste del bien más la carga financiera (intereses y comisiones) y al término del contrato, el arrendatario tiene derecho para ejercitar la opción de compra por el valor residual pactado.

El desglose de las cuotas periódicas entre la parte correspondiente a la recuperación del coste del bien (excluido el valor residual que se satisfará al final si se ejercita la opción de compra) y la parte de costes financieros, viene impuesta por la normativa reguladora de los contratos de arrendamiento financiero (disposición adicional séptima de la Ley 26/1988 y artículo 106 de la Ley 27/2014, actualmente).

La operación de arrendamiento financiero en sede de la entidad financiera hay que analizarla en su conjunto, ya que la entidad financiera adquiere el bien previamente seleccionado por el arrendatario y luego cede a este durante cierto tiempo la posesión y disfrute del bien mediante una contraprestación dineraria fraccionada, con otorgamiento de una opción de compra a su término por el valor residual fijado en el contrato.

Es cierto que el artículo 104.5 del TRLRHL señala que, para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones:

- El valor que conste en el título que documente la operación.

- El valor comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.

Y asimismo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo manifestada en numerosas sentencias en relación con las sentencias del Tribunal Constitucional 59/2017 y 126/2019 se pronuncia en el sentido de que, a efectos de determinar la existencia o inexistencia de incremento de valor del terreno susceptible de ser gravado por el IIVTNU, la ganancia obtenida por el sujeto pasivo debe determinarse, en la mayoría de los casos, por diferencia entre los precios de transmisión y de adquisición del inmueble consignados en las respectivas escrituras públicas.

Pero también es cierto que el propio Tribunal Supremo admite que dicha diferencia de precios de las escrituras públicas no se aplica en la totalidad de los casos, sino que existen supuestos en los que hay que tener en cuenta otras circunstancias además de los precios de las escrituras.

Así ocurre, por ejemplo, en el caso de que exista una vinculación entre el transmitente y el adquirente de un inmueble, en el que ambas partes pactan un precio de transmisión que no es el valor de mercado que se pactaría entre partes independientes. Este es el criterio de las sentencias de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo 175/2019, de 13 de febrero, y 1412/2020, de 28 de octubre. O también en el caso de que la operación de transmisión del inmueble no fuera una simple compraventa sino una compraventa con subrogación de hipoteca (sentencia 421/2021, de 24 de marzo).

Y también resulta fundamental traer a colación, por la identidad de los supuestos analizados, la sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo nº 884/2021, de fecha 21/06/2021. El caso objeto de recurso de casación en dicha sentencia es también una transmisión de la propiedad de un inmueble en virtud del ejercicio de la opción de compra en un contrato de arrendamiento financiero entre una entidad financiera y una sociedad mercantil. En este caso, al igual que en el caso objeto de consulta, se alegaba la inexistencia de incremento de valor del terreno dada la identidad de los precios de adquisición y transmisión del inmueble consignados en las respectivas escrituras públicas.

La cuestión sometida a casación en este recurso era:

"Determinar los parámetros jurídicos, económicos y temporales que deben tenerse en consideración para concluir que la transmisión de la propiedad de un terreno en el contexto de un arrendamiento financiero constituye o no el hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.".

En esta sentencia, el Tribunal Supremo, en su fundamento de derecho cuarto, en cuanto al concepto de arrendamiento financiero, se remite al contenido de la sentencia nº 288/2020 de la Sala de lo Civil del mismo tribunal, de fecha 11 de junio de 2020, que coincide con el concepto de arrendamiento financiero señalado anteriormente.

En el mismo fundamento de derecho cuarto, el Tribunal Supremo manifiesta:

“Es más, el supuesto examinado en aquella sentencia era, al igual que el actual, una operación de transmisión de la propiedad derivada de un contrato de arrendamiento financiero de inmuebles, en el que … la "materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial" se obtiene "por una vía distinta de la fijación del precio del terreno en el contrato de arrendamiento financiero".

Partiendo, conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional, de que a los efectos de la realización del hecho imponible, la existencia de una transmisión es una condición necesaria, pero no suficiente, pues a la misma hay que añadir "la necesaria materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial", cabe rechazar, en los términos que lo hizo la sentencia de la Sala de Aragón, que para determinar el valor del inmueble al tiempo de la transmisión haya de estarse a una valoración ajena a la concreta operación efectuada, acudiendo, como pretende la parte recurrida, al precio del terreno fijado en el contrato de arrendamiento financiero.

Corresponde, pues, a la entidad recurrida -sujeto pasivo del impuesto- acreditar que la transmisión onerosa de la propiedad de los terrenos no ha puesto de manifiesto un incremento de su valor o, lo que es igual, una capacidad económica susceptible de ser gravada con fundamento en el artículo 31.1 CE, siendo ello requisito necesario, de conformidad con la sentencia de esta Sala de 9 de julio de 2018, para la inaplicabilidad de los artículos 107.1 y 107.2.a), y no limitarse a negar la posibilidad de existencia de un incremento de valor del terreno en las operaciones de arrendamiento financiero aduciendo que, en estos casos, el valor del bien inmueble objeto del contrato siempre permanece invariable, por definición. En efecto, esta alegación no puede ser admitida dado que en los contratos de arrendamiento financiero la "materialización" del incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial, se ha de obtener por una vía distinta de la fijación del precio del terreno en el contrato de arrendamiento financiero.”.

Esta STS 884/2021, en su fundamento de derecho quinto, fija la siguiente doctrina:

“Procede, por tanto, contestar a la pregunta formulada por el auto de admisión en el sentido de que la transmisión de la propiedad de un terreno en el contexto de un arrendamiento financiero sí puede constituir el hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, si bien ello dependerá de las circunstancias concretas de cada caso, lo que determina que no puedan establecerse parámetros generales, correspondiendo al sujeto pasivo probar la inexistencia de una plusvalía real conforme a las normas generales sobre la carga de la prueba previstas en la Ley General Tributaria.”.

El criterio de la STS 884/2021 es reiterado más tarde en la STS 936/2021, de 29/06/2021.

Aunque estas sentencias del Tribunal Supremo son anteriores a la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y a la modificación del TRLRHL por el Real Decreto-Ley 26/2021, el fundamento de las mismas sigue siendo aplicable en cuanto a la existencia o no de incremento de valor del terreno.

Asimismo, tanto en la sentencia número 313/2019, de 12 de marzo, como en la 1470/2020, de 10 de noviembre, y, más recientemente, la 1653/2022, de 14 de diciembre, el Tribunal Supremo señala que “el IIVTNU es un impuesto directo, de naturaleza real, que grava, no el beneficio económico de una determinada actividad empresarial o económica, ni el incremento de patrimonio puesto de manifiesto con motivo de la transmisión de un elemento patrimonial integrado por suelo de naturaleza urbana, sino la renta potencial puesta de manifiesto en el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana durante el período de permanencia del bien en el patrimonio del transmitente, con un máximo de veinte años.”.

En consecuencia, en el caso de transmisión de la propiedad de un inmueble por el ejercicio de la opción de compra en un contrato de arrendamiento financiero, no puede admitirse que el valor de transmisión del inmueble para la entidad financiera arrendadora sea el valor residual por el que se ejerce la opción de compra y que consta como precio de enajenación en la escritura pública de compraventa por ejercicio de la opción de compra. Tampoco puede admitirse que haya una identidad entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del terreno, con el argumento de que el valor del bien permanece invariable.

Tal como señala el Tribunal Supremo, la transmisión de la propiedad de un terreno en el contexto de un arrendamiento financiero sí puede constituir el hecho imponible del IIVTNU.

En conclusión, en el caso de transmisión de la propiedad de un inmueble como consecuencia del ejercicio de la opción de compra en un contrato de arrendamiento financiero, el valor de transmisión del inmueble para la entidad financiera arrendadora no es solo el valor residual por el que se ejerce la opción, ni tampoco el valor del bien establecido en el contrato (y que coincide, normalmente, con el valor de adquisición del bien por la entidad financiera), sino que dicho valor de transmisión será el importe total satisfecho por el arrendatario financiero en el contrato de arrendamiento financiero (la totalidad de las cuotas periódicas satisfechas más el importe de la opción de compra). Y este importe es el que consta en los títulos que documentan el contrato de arrendamiento financiero firmado entre la entidad financiera y el arrendatario financiero y el contrato de compraventa por ejercicio de la opción de compra.

Todo ello, sin perjuicio de las facultades de comprobación de la Administración tributaria competente para la gestión del IIVTNU, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 104.5 del TRLRHL.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y en el apartado 2 del artículo 68 del Reglamento general de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio.