Ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble

Constituye una renta sometida a gravamen la obtención de una ganancia patrimonial como consecuencia de la venta de un inmueble. Esta renta se entiende devengada cuando se produce la alteración patrimonial.

Ganancias patrimoniales por venta de casa no residentes Espana

Constituye una renta sometida a gravamen la obtención de una ganancia patrimonial como consecuencia de la venta de un inmueble. Esta renta se entiende devengada cuando se produce la alteración patrimonial.

Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.

Ganancias devengadas desde el 1 de enero de 2015

El valor de adquisición está formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente

Si el inmueble que ahora se transmite hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento.
El valor de transmisión es el importe real por el que la enajenación se ha efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.

Ganancias devengadas hasta el 31 de diciembre de 2014

El valor de adquisición está formado por el importe real por el que se adquirió el inmueble objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente. En función del año de adquisición, este valor se corregirá mediante la aplicación de unos coeficientes de actualización que se establecen de forma anual en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Para los bienes que se transmitieron durante el año 2014, los coeficientes son los siguientes:

Año de adquisición Coeficiente
1994 y anteriores 1,3299
1995 1,4050
1996 1,3569
1997 1,3299
1998 1,3041
1999 1,2807
2000 1,2560
2001 1,2314
2002 1,2072
2003 1,1836
2004 1,1604
2005 1,1376
2006 1,1152
2007 1,0934
2008 1,0720
2009 1,0510
2010 1,0406
2011 1,0303
2012 1,0201
2013 1,0100

No obstante, cuando las inversiones se hubieran efectuado el 31 de diciembre de 1994, será de aplicación el coeficiente 1,4050.

La aplicación de un coeficiente distinto de la unidad exigirá que la inversión hubiese sido realizada con más de un año de antelación a la fecha de la transmisión del bien inmueble.

Si el inmueble que ahora se transmite hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento. Estas amortizaciones también se actualizan atendiendo al año al que correspondan.
El valor de transmisión es el importe real por el que la enajenación se ha efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.

La diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición así determinados será la ganancia que se someta a tributación.

No obstante, si el inmueble que ahora se transmite por una persona física lo adquirió con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, la ganancia previamente hallada puede ser reducida al resultar aplicable un régimen transitorio.

Si el transmitente ha adquirido el inmueble en dos fechas distintas o el inmueble ha sido objeto de mejora, habrá que efectuar los cálculos como si se tratara de dos ganancias.

Exención parcial:

Están exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles urbanos situados en territorio español que hubiesen sido adquiridos a partir del 12 de mayo de 2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012.

Esta exención parcial no resulta aplicable:
  • En el caso de personas físicas, cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a su cónyuge, a cualquier persona unida al contribuyente por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido, a una entidad respecto de la que se produzca, con el contribuyente o con cualquiera de las personas anteriormente citadas, alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.
  • En el caso de entidades, cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a una persona o entidad respecto de la que se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, o al cónyuge de la persona anteriormente indicada o a cualquier persona unida a esta por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.

Exención por reinversión en vivienda habitual para contribuyentes de la UE, Islandia y Noruega (aplicable a ganancias devengadas desde 1 de enero de 2015):

En el caso de contribuyentes residentes en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria, podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

Cuando la reinversión se haya producido con anterioridad a la fecha en que se deba presentar la declaración modelo 210, la reinversión, total o parcial, podrá tenerse en cuenta para determinar la deuda tributaria correspondiente. Cuando se produzca con posterioridad, se deberá presentar una solicitud en el modelo que se apruebe a estos efectos, en el plazo de los tres meses siguientes a la fecha de la adquisición de la vivienda habitual, adjuntando a la solicitud la documentación que acredite que la transmisión de la vivienda habitual en territorio español, y la posterior adquisición de la nueva vivienda habitual, han tenido lugar.

Tipo de gravamen

Año de devengo 2011 2012-2014 2015 2016
Tipo impositivo 19% 21% Hasta 11-07-2015 Desde 12-07-2015 19%
20% 19,50%

La persona que adquiere el inmueble, sea o no residente, está obligada a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3 por 100 de la contraprestación acordada. Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la transmisión. Por tanto, el adquirente entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211 (con el que se ha ingresado la retención), a fin de que este último pueda deducir la retención de la cuota a ingresar resultante de la declaración de la ganancia. Si la cantidad retenida es superior a la cuota a ingresar, se podrá obtener la devolución del exceso.

En el caso de que la retención no se ingrese, el inmueble quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre la retención y el impuesto correspondiente.

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