Una reciente sentencia considera que lo importante no es alquilar una vivienda completa, sino que la habitación satisfaga realmente la necesidad permanente de vivienda del inquilino

El fuerte crecimiento del alquiler por habitaciones ha generado una cuestión jurídica cada vez más relevante: ¿puede una simple habitación constituir la vivienda habitual del arrendatario?

La respuesta empieza a ser claramente afirmativa.

Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria ha considerado que el alquiler de una habitación dentro de un piso compartido puede constituir un verdadero arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuando esa habitación y las zonas comunes cedidas satisfacen de manera permanente la necesidad de vivienda del inquilino.

La consecuencia no es menor.

Si se considera que estamos ante un arrendamiento de vivienda habitual, podrían resultar aplicables al inquilino algunas de las principales garantías de la LAU, entre ellas las relativas a la duración mínima del contrato y sus prórrogas obligatorias.

Y la cuestión tiene también importantes consecuencias fiscales: Hacienda lleva años admitiendo que una habitación puede constituir la vivienda habitual del contribuyente.

El caso: una habitación alquilada como residencia permanente

La sentencia especialmente relevante es la de la Audiencia Provincial de Cantabria número 166/2026, de 10 de marzo de 2026, recurso 1182/2025, ECLI:ES:APS:2026:406.

El conflicto surgió después de que la propietaria pretendiera resolver por expiración del plazo un contrato de arrendamiento de una habitación.

El Juzgado de Primera Instancia aceptó inicialmente esa interpretación y consideró finalizado el contrato.

La arrendataria recurrió.

La Audiencia Provincial revocó la sentencia y concluyó que el contrato debía considerarse sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La inquilina ocupaba una habitación dentro de una vivienda compartida con otros arrendatarios y utilizaba conjuntamente el baño y otras zonas comunes. Además, constaba empadronada en la vivienda.

Para el tribunal, el elemento decisivo no era que la arrendataria dispusiera en exclusiva de toda la vivienda, sino el destino real del arrendamiento: satisfacer su necesidad permanente de residencia.

Lo importante es el uso real, no el nombre del contrato

Este es probablemente el aspecto más importante de la sentencia.

Durante años se ha extendido la práctica de denominar estos contratos simplemente:

“Contrato de alquiler de habitación”.

Y, a partir de esa denominación, considerar que se encuentran automáticamente fuera de la protección de la LAU y sometidos exclusivamente al Código Civil.

La Audiencia Provincial de Cantabria rechaza esta interpretación automática.

El artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos define el arrendamiento de vivienda atendiendo fundamentalmente a su finalidad:

se considera arrendamiento de vivienda aquel cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Por tanto, el criterio pasa a ser funcional.

Hay que preguntarse:

¿Para qué se ha alquilado realmente esa habitación?

Si constituye el lugar en el que la persona reside normalmente, duerme, desarrolla su vida privada y dispone, conjuntamente con otros ocupantes, de cocina, baño y demás dependencias necesarias para vivir, existe un argumento considerable para considerar que estamos materialmente ante su vivienda.

El hecho de compartir determinados servicios no elimina necesariamente esa realidad.

Compartir cocina y baño no impide que sea vivienda

Este punto resulta particularmente significativo.

Una de las razones tradicionalmente utilizadas para excluir los contratos de habitación de la LAU era que la habitación, considerada aisladamente, no disponía de todos los elementos necesarios para constituir una vivienda autónoma.

Una habitación normalmente carece de:

• Cocina propia.

• Baño propio.

• Sala de estar independiente.

• Acceso exclusivo al conjunto del inmueble.

Pero la Audiencia de Cantabria cambia el enfoque.

La realidad objeto del arrendamiento no es únicamente los metros cuadrados de la habitación. El inquilino recibe también el derecho a utilizar determinadas zonas comunes de la vivienda.

La Sala considera que la falta de exclusividad en el uso de todos los servicios esenciales no impide necesariamente la aplicación de la LAU cuando el destino principal del contrato sea proporcionar vivienda permanente al arrendatario.

Este razonamiento responde, además, a una realidad social evidente: miles de personas tienen actualmente su residencia permanente en viviendas compartidas.

Para esas personas, su hogar no deja de serlo porque compartan la cocina o el baño.

Consecuencia fundamental: las prórrogas obligatorias de la LAU

La diferencia entre aplicar el Código Civil o aplicar la LAU puede resultar enorme.

Si el contrato queda sometido exclusivamente al Código Civil, adquiere una importancia muy superior la duración libremente acordada entre propietario e inquilino.

En cambio, si estamos ante un arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU, entra en juego su artículo 9.

Actualmente, cuando se pacta una duración inferior, el contrato puede prorrogarse obligatoriamente hasta alcanzar:

5 años, cuando el arrendador sea persona física.

7 años, cuando el arrendador sea persona jurídica.

Precisamente por esta razón la sentencia de Cantabria resulta especialmente trascendente.

El propietario pretendía recuperar la habitación porque había vencido el plazo contractual, pero la Audiencia Provincial entendió que todavía no había transcurrido el período de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9 de la LAU y rechazó el desahucio por expiración del plazo.

Por tanto, calificar correctamente el contrato puede significar la diferencia entre poder recuperar la habitación al finalizar el plazo pactado o tener que respetar varios años adicionales de prórroga legal.

Madrid también reconoce que el alquiler por habitaciones puede ser vivienda permanente

La sentencia de Cantabria no está completamente aislada.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia 181/2026, de 25 de mayo, recurso 1458/2024, ECLI:ES:APM:2026:7672, ha distinguido expresamente entre diferentes modalidades de alojamiento.

La Sala diferencia:

• Alquiler turístico.

• Alquiler de temporada.

• Alquiler por habitaciones.

• Coliving.

Y señala que el alquiler por habitaciones puede destinarse a vivienda permanente, considerando que puede quedar sujeto a la LAU.

La sentencia de Madrid no analiza exactamente el mismo problema que la de Cantabria —el litigio versaba sobre las prohibiciones establecidas por una comunidad de propietarios—, pero refuerza la idea de que no puede identificarse automáticamente:

alquiler por habitaciones = alquiler temporal o turístico.

Son realidades jurídicas diferentes.

Pero atención: todavía existe jurisprudencia contradictoria

Aquí debemos introducir una importante cautela.

No existe todavía una sentencia del Tribunal Supremo que haya fijado definitivamente doctrina sobre si todo arrendamiento de habitación destinado a residencia permanente debe quedar sometido al régimen de vivienda de la LAU.

De hecho, distintas Audiencias Provinciales han mantenido históricamente la posición contraria.

La Audiencia Provincial de A Coruña, por ejemplo, recogió en 2025 el criterio mayoritario tradicional según el cual una habitación individual, aun acompañada del derecho de uso compartido de cocina y baño, no constituye por sí misma la “edificación habitable” prevista en el artículo 2 de la LAU y, por ello, el contrato estaría sometido fundamentalmente al Código Civil.

También existen resoluciones similares de otras Audiencias Provinciales.

Por tanto, jurídicamente no podemos afirmar todavía que la cuestión esté definitivamente resuelta.

Lo que sí podemos afirmar es que durante 2026 se está consolidando una importante corriente jurisprudencial favorable a atender al uso real de la habitación como vivienda permanente, y no simplemente a la circunstancia de que se haya alquilado una parte y no la totalidad del inmueble.

La existencia de criterios contradictorios hace especialmente interesante un futuro pronunciamiento del Tribunal Supremo.

Hacienda ya admitía que una habitación puede ser vivienda habitual

Desde la perspectiva fiscal, el planteamiento resulta todavía más claro.

La Dirección General de Tributos ya había admitido expresamente que un contribuyente que alquila únicamente una habitación puede tener en ella su vivienda habitual.

En la Consulta Vinculante V2563-13, de 1 de agosto de 2013, el consultante había formalizado un contrato de alquiler de una habitación en la vivienda donde residía habitualmente.

La DGT aceptó que las cantidades satisfechas podían formar parte de la entonces existente deducción estatal por alquiler de vivienda habitual, siempre que se acreditara que efectivamente allí se encontraba su residencia.

Posteriormente, el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cataluña, resolución de 23 de agosto de 2018, expediente 08/10145/2015, fue todavía más claro:

Las cantidades satisfechas por alquiler de una habitación que constituye vivienda habitual del contribuyente pueden acogerse a la deducción por alquiler de vivienda habitual.

El TEAR rechazó expresamente el criterio de la Administración que pretendía exigir que el alquiler comprendiera la totalidad de una vivienda.

Aunque aquella deducción estatal desapareció para los nuevos contratos desde 2015 y actualmente solo subsiste mediante régimen transitorio para determinados contratos anteriores, el criterio interpretativo continúa siendo enormemente relevante:

una vivienda habitual no tiene por qué coincidir necesariamente con una vivienda completa arrendada en exclusiva.

También tiene consecuencias fiscales para el propietario

La cuestión no afecta únicamente al inquilino.

La consideración de la habitación como vivienda permanente del arrendatario puede tener una consecuencia muy importante en el IRPF del propietario.

El artículo 23.2 de la Ley del IRPF establece importantes reducciones sobre el rendimiento neto positivo obtenido por el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda.

Actualmente existe, con carácter general para los nuevos contratos, una reducción del 50 %, pudiendo alcanzarse porcentajes superiores cuando se cumplen determinados requisitos.

La Dirección General de Tributos ha reiterado recientemente, en su Consulta Vinculante V0412-25, de 20 de marzo de 2025, que la reducción puede aplicarse también cuando el inmueble se alquila por habitaciones, siempre que pueda acreditarse que el destino efectivo de esas habitaciones es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los respectivos arrendatarios.

Por tanto, aparece una interesante simetría fiscal:

Para el inquilino, la habitación puede ser su vivienda habitual.

Para el propietario, las rentas obtenidas pueden considerarse procedentes del arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda.

Vivienda habitual no significa alquiler de temporada

Esta distinción es fundamental.

No basta con que una persona duerma temporalmente en una habitación para convertir cualquier alquiler en vivienda habitual.

Hay que diferenciar claramente dos situaciones.

Alquiler destinado a residencia permanente

Por ejemplo:

Una persona se traslada a Madrid y alquila una habitación de forma indefinida porque ese será su domicilio.

Está empadronada allí.

Recibe correspondencia.

Desarrolla desde allí su vida ordinaria.

No dispone de otra vivienda efectiva.

Utiliza cocina, baño y demás zonas comunes.

Estamos ante un supuesto con argumentos muy fuertes para considerar la habitación como vivienda habitual.

Alquiler temporal

Caso distinto sería:

Un estudiante que alquila expresamente una habitación únicamente durante nueve meses por razón del curso académico.

Un trabajador desplazado durante cuatro meses.

Una estancia de verano.

Una persona que conserva su residencia permanente en otro lugar y ocupa temporalmente la habitación.

En estos casos existe una causa concreta de temporalidad, por lo que la calificación jurídica puede ser diferente.

El artículo 3 de la propia LAU considera arrendamientos para uso distinto de vivienda los celebrados por temporada.

Por tanto, la cuestión esencial no es simplemente cuánto dura el contrato.

Lo fundamental es determinar qué necesidad pretende satisfacer.

El contrato no puede alterar artificialmente la realidad

Otra consecuencia importante de esta jurisprudencia es que el propietario no puede confiar únicamente en el título utilizado en el documento.

Llamar al contrato:

“arrendamiento temporal de habitación”

no garantiza que jurídicamente sea temporal.

Si la realidad demuestra que:

• No existe ninguna causa objetiva de temporalidad.

• El inquilino reside allí permanentemente.

• El contrato se renueva sucesivamente.

• Está empadronado en la vivienda.

• No existe otro domicilio efectivo.

• El propietario conoce que ese inmueble constituye su residencia permanente,

un tribunal puede valorar esos elementos por encima de la denominación utilizada por las partes.

En materia contractual rige la realidad del negocio jurídico y su verdadera finalidad, no exclusivamente la etiqueta que figure en su encabezamiento.

El empadronamiento ayuda, pero no es suficiente por sí solo

El empadronamiento es un elemento probatorio importante.

La Audiencia Provincial de Cantabria lo tomó en consideración como uno de los indicios de que la habitación constituía la residencia permanente de la inquilina.

Pero fiscalmente la Dirección General de Tributos ha advertido que el simple empadronamiento no demuestra por sí mismo dónde se encuentra la vivienda habitual.

La habitualidad es una cuestión de hecho y puede acreditarse mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho.

Entre los indicios relevantes pueden encontrarse:

• Empadronamiento.

• Domicilio fiscal.

• Correspondencia bancaria.

• Consumos de suministros.

• Dirección utilizada ante organismos públicos.

• Lugar de trabajo.

• Duración real del contrato.

• Ausencia de otra vivienda disponible.

• Declaraciones contractuales.

• Testimonios.

• Pagos periódicos de la renta.

Debe analizarse el conjunto de las circunstancias.

Navarra ya ha regulado expresamente esta realidad

La evolución normativa ofrece además un dato especialmente significativo.

Navarra aprobó la Ley Foral 11/2026, de 2 de julio, reguladora del arrendamiento de habitaciones, en vigor desde el 14 de julio de 2026.

La norma define expresamente el arrendamiento de habitación para vivienda habitual como aquel por el cual se cede el uso de una estancia habitable con o sin derecho al uso compartido de otras dependencias, con la finalidad de satisfacer la necesidad de vivienda habitual del arrendatario.

Además, para los contratos destinados a vivienda habitual y permanente, Navarra remite a las reglas aplicables al arrendamiento de vivienda respecto de materias tan importantes como:

• Duración.

• Plazo mínimo.

• Prórrogas.

• Determinación de la renta.

• Desistimiento.

• Conservación.

• Fianza.

• Resolución del contrato.

Navarra tiene un régimen civil propio y esta ley no puede extrapolarse automáticamente al resto de España, pero evidencia claramente la evolución del mercado y del Derecho:

el alquiler por habitaciones está dejando de ser tratado como una figura residual para convertirse en una verdadera modalidad de acceso a la vivienda.

¿Qué deberían revisar los propietarios?

Los propietarios que alquilan viviendas por habitaciones deberían revisar especialmente:

1. El destino declarado en el contrato.

Debe quedar claro si se trata de vivienda permanente o de una estancia realmente temporal.

2. La causa de temporalidad.

No basta con establecer arbitrariamente una duración de seis u once meses.

Si se pretende un alquiler temporal, debería existir una verdadera causa que lo justifique.

3. Las zonas comunes cedidas.

Conviene identificar claramente qué partes son de uso privativo y qué elementos puede utilizar conjuntamente el arrendatario.

4. La duración y las prórrogas.

Debe valorarse el riesgo de que el contrato pueda ser considerado sujeto al artículo 9 de la LAU.

5. La fiscalidad.

Cuando la habitación constituye vivienda permanente del inquilino, puede resultar aplicable la reducción del artículo 23.2 LIRPF sobre el rendimiento neto positivo obtenido por el propietario.

¿Y qué debería revisar el inquilino?

Una persona que tenga alquilada una habitación como residencia permanente no debería asumir automáticamente que carece de los derechos propios de un arrendatario de vivienda.

Especialmente debería analizar su situación cuando:

• El propietario pretende resolver el contrato simplemente porque ha vencido el plazo pactado.

• El contrato se califica como temporal sin existir ninguna razón objetiva de temporalidad.

• Lleva varios años viviendo de forma continuada en el inmueble.

• Esa habitación constituye realmente su único domicilio.

• Se le niegan derechos únicamente por no haber alquilado el piso completo.

La reciente jurisprudencia proporciona argumentos relevantes para defender que la realidad residencial prevalece sobre la modalidad formal utilizada en el contrato.

Conclusión

El crecimiento del alquiler por habitaciones está obligando a los tribunales y al legislador a reinterpretar conceptos jurídicos diseñados cuando compartir vivienda era una realidad mucho menos extendida.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 10 de marzo de 2026 supone un pronunciamiento especialmente relevante.

La idea central es sencilla pero jurídicamente trascendente:

una habitación puede ser la vivienda habitual de una persona.

El hecho de que el inquilino comparta cocina, baño o determinadas zonas de la vivienda no impide necesariamente que esa habitación constituya su residencia permanente.

Si esa es la verdadera finalidad del contrato, pueden entrar en juego las protecciones propias de los arrendamientos de vivienda y, especialmente, las prórrogas establecidas por la LAU.

Fiscalmente, además, Hacienda ya ha reconocido desde hace años que una habitación puede constituir vivienda habitual del contribuyente y ha admitido recientemente que el propietario pueda aplicar las reducciones del IRPF correspondientes al arrendamiento destinado a vivienda cuando se alquila por habitaciones.

No obstante, existe todavía jurisprudencia contradictoria entre distintas Audiencias Provinciales y el Tribunal Supremo no ha fijado hasta ahora una doctrina definitiva sobre la aplicación general de la LAU al alquiler de habitaciones.

Precisamente por ello, estamos ante una cuestión que probablemente seguirá generando litigios.

Y la conclusión preventiva para propietarios e inquilinos es clara:

no importa únicamente qué parte del inmueble se alquila ni cómo se denomina el contrato; cada vez adquiere más importancia determinar si, en la realidad, esa habitación constituye el hogar permanente del arrendatario.