El Supremo frena la amortización ficticia del 3%: menos IRPF al vender inmuebles alquilados

By: Josep Navarro

El Supremo frena la amortización ficticia del 3%: menos IRPF al vender inmuebles alquilados

Durante años, miles de autónomos y pequeños propietarios han tributado en el IRPF por ganancias patrimoniales artificialmente infladas al vender inmuebles que habían estado alquilados. No porque hubieran ganado más dinero en términos reales, sino por la aplicación automática de un criterio administrativo que reducía el valor de adquisición mediante amortizaciones teóricas, incluso cuando nunca se habían deducido en la práctica.

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo introduce ahora un giro relevante y necesario: no siempre debe aplicarse el 3 % de amortización anual que venía imponiendo Hacienda de forma sistemática. El Alto Tribunal admite que pueden utilizarse coeficientes inferiores, siempre que reflejen razonablemente la depreciación real del inmueble, lo que puede traducirse en menos IRPF a pagar en el momento de la venta.

1. El origen del problema: tributar por una ganancia que no existía

El conflicto se sitúa en el cálculo del valor de adquisición del inmueble transmitido. La Ley del IRPF establece que dicho valor debe minorarse por las amortizaciones “en los términos que reglamentariamente se determinen”. A partir de ahí, el Reglamento del IRPF y la interpretación administrativa fueron un paso más allá.

La Agencia Tributaria entendía que la amortización relevante era la fiscalmente deducible, no la efectivamente deducida. En la práctica, esto significaba que:

aunque el contribuyente no se hubiera aplicado amortización alguna en los años de alquiler,
Hacienda restaba igualmente un 3 % anual del valor del inmueble,
reduciendo así el valor de adquisición,
e incrementando automáticamente la ganancia patrimonial y el IRPF a pagar.

El resultado era claro: tributación por una depreciación presunta, no real, y en muchos casos desconocida por el propio contribuyente.

2. Un criterio impuesto por miedo, no por convicción jurídica

Este enfoque no solo afectó a contribuyentes sin asesoramiento especializado, sino también a muchos profesionales. En la práctica, el 3 % se aplicaba de forma casi automática en la venta de inmuebles alquilados por una razón muy concreta: el miedo a una regularización y a una sanción.

La dificultad de justificar amortizaciones año a año durante largos periodos —10, 15 o incluso 20 años—, sumada a la presión de la responsabilidad profesional, llevó a que el criterio administrativo se convirtiera en una especie de “norma no escrita”. No por solidez jurídica, sino por prudencia defensiva.

Este fenómeno se agravó con el avance de los medios electrónicos y el cruce masivo de datos: si el contribuyente había deducido menos de lo que la Administración consideraba “deducible”, la regularización era casi automática.

3. Qué dice realmente el Tribunal Supremo

La sentencia del Supremo no anula el reglamento ni declara ilegal el sistema en su conjunto, pero introduce un límite esencial:
no puede imponerse de forma sistemática una amortización del 3 % si no refleja la depreciación real del inmueble.

En el caso analizado, el contribuyente había aplicado una amortización inferior, basada en coeficientes similares a los utilizados en el Impuesto sobre Sociedades. El Tribunal considera válida esta aproximación y abre la puerta a utilizar el coeficiente mínimo admisible, siempre que encaje en el concepto de amortización mínima previsto en la normativa.

En términos prácticos, para edificaciones ese coeficiente mínimo puede situarse alrededor del 1,4–1,5 % anual, muy lejos del 3 % impuesto hasta ahora.

4. Impacto económico real: pequeño cada año, relevante al vender

Conviene ser precisos: no estamos hablando de grandes cifras anuales. La diferencia entre aplicar un 3 % o un coeficiente inferior puede suponer, por ejemplo, 1.000 o 2.000 euros al año como máximo.

Sin embargo, el efecto acumulado es el que importa. Tras 10 o 15 años de alquiler, la amortización acumulada puede variar en decenas de miles de euros, lo que se traduce directamente en:

mayor valor de adquisición,
menor ganancia patrimonial,
y varios miles de euros menos de IRPF al transmitir el inmueble.

Para muchos autónomos y pequeños propietarios, esta diferencia no es menor.

5. A quién afecta realmente la sentencia

No todos los alquileres se ven impactados de la misma forma:

Alquileres desarrollados como actividad económica (con estructura, medios personales, etc.): en general, las amortizaciones ya se calculan correctamente y el impacto es limitado.
Rendimientos del capital inmobiliario: aquí está el verdadero núcleo del problema. Viviendas y locales alquilados por particulares —entre ellos muchos autónomos— sin una gestión empresarial, pero con una elevada factura fiscal al vender.

Este es, por tanto, un asunto que afecta al común de los contribuyentes, no a casos excepcionales.

6. ¿Se pueden revisar operaciones pasadas?

La sentencia no implica devoluciones automáticas ni una regularización general del pasado. No obstante, abre la puerta a revisar operaciones recientes, con importantes matices:

solo dentro del plazo de prescripción de cuatro años,
solo si el ahorro fiscal compensa el coste y el esfuerzo del procedimiento,
y siempre con un análisis técnico previo.

En muchos casos, el verdadero alcance de la sentencia será a futuro, especialmente en las próximas campañas de Renta y en operaciones de transmisión que se realicen a partir de ahora.

Conclusión

La decisión del Tribunal Supremo corrige un criterio que ha llevado durante años a tributar por ganancias patrimoniales ficticias, tensionando el principio constitucional de capacidad económica sin llegar a cuestionar frontalmente el reglamento.

El mensaje es claro: ya no puede darse por hecho que haya que restar siempre un 3 % de amortización. Existe margen para discutir, justificar y aplicar coeficientes inferiores cuando reflejen mejor la realidad del inmueble.

Para autónomos y pequeños propietarios, no se trata solo de pagar menos impuestos, sino de algo más profundo: volver a alinear la tributación con la ganancia real y no con presunciones automáticas.

Hacienda