Una resolución dictada en unificación de criterio permite deducir en el IRPF determinadas primas de seguros de vida vinculadas a la hipoteca del inmueble arrendado y contradice expresamente el criterio que mantenía la Dirección General de Tributos
Los propietarios de viviendas alquiladas pueden encontrarse con un nuevo gasto deducible en su declaración de la Renta.
El Tribunal Económico-Administrativo Central ha establecido que las primas de un seguro de vida vinculado al préstamo hipotecario de un inmueble arrendado pueden deducirse para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario cuando la contratación del seguro forma parte de las condiciones de financiación y permite obtener una bonificación en el tipo de interés de la hipoteca.
La resolución es especialmente relevante porque el propio TEAC declara expresamente que establece un criterio contrario al que venía manteniendo la Dirección General de Tributos.
Se trata de la Resolución del TEAC de 24 de junio de 2026, RG 00/07082/2025, dictada en recurso extraordinario de alzada para la unificación de criterio.
No estamos, por tanto, ante una resolución aislada aplicable únicamente a un contribuyente concreto. El artículo 242.4 de la Ley General Tributaria establece que los criterios fijados en este tipo de resoluciones son vinculantes para los tribunales económico-administrativos y para el resto de la Administración tributaria.
El caso: dos viviendas alquiladas y un seguro de vida vinculado a la financiación
El asunto tiene su origen en la declaración del IRPF correspondiente a 2022 de un contribuyente que obtenía rendimientos del capital inmobiliario por el alquiler de dos pisos.
La Agencia Tributaria inició una comprobación limitada el 28 de febrero de 2024.
El procedimiento terminó el 24 de mayo de 2024 con una liquidación provisional en la que Hacienda rechazó inicialmente determinados gastos que el propietario había deducido, entre ellos:
- Los intereses correspondientes a la financiación hipotecaria.
- Las primas de un seguro de vida relacionado con esa financiación.
El contribuyente recurrió.
En reposición, la AEAT terminó aceptando que los intereses de la financiación eran deducibles, al haberse acreditado que el crédito se había destinado a la construcción del inmueble posteriormente arrendado.
Sin embargo, mantuvo su negativa respecto del seguro de vida.
La razón utilizada por Hacienda era muy concreta: la consulta vinculante V2303-18, de 7 de agosto de 2018, de la Dirección General de Tributos.
Lo que decía hasta ahora la Dirección General de Tributos
La consulta V2303-18 analizaba una situación prácticamente idéntica.
Una persona había adquirido una vivienda mediante un crédito hipotecario. El contrato permitía al banco incrementar el tipo de interés si el cliente no contrataba determinados productos de la entidad, entre ellos un seguro de vida.
Posteriormente, la vivienda se había destinado al alquiler.
La pregunta era sencilla:
¿puede deducirse la prima del seguro de vida al calcular el rendimiento neto del alquiler?
La DGT respondió negativamente.
Su razonamiento consistía en distinguir entre dos situaciones:
- Que contratar el seguro fuera imprescindible para obtener el préstamo.
- Que contratarlo únicamente permitiera obtener un tipo de interés más reducido.
Como en aquel caso no contratar el seguro no impedía acceder al crédito sino que simplemente provocaba que el tipo de interés fuera superior, Tributos consideró que la prima no era un gasto necesario para obtener los rendimientos del capital inmobiliario y rechazó su deducibilidad.
Ese era el criterio que la AEAT aplicó también al contribuyente del caso ahora resuelto.
El TEAR de Aragón da la razón al propietario
El contribuyente acudió al Tribunal Económico-Administrativo Regional de Aragón.
El TEAR de Aragón, en resolución de 30 de junio de 2025, reclamación 22/504/2024, estimó su pretensión.
Existían además datos contractuales muy relevantes.
La póliza del seguro de vida estaba vinculada expresamente al préstamo. Según recoge la resolución:
- El seguro comenzó el 7 de diciembre de 2016.
- No se consideraba perfeccionado si no se perfeccionaba el crédito vinculado.
- Si el préstamo se extinguía anticipadamente, también se extinguía el seguro y se devolvía la parte de prima no consumida.
Para el TEAR, existía una conexión suficiente entre ambas operaciones.
El seguro era un gasto derivado de la financiación hipotecaria y, además, su contratación afectaba directamente al coste financiero del préstamo porque permitía reducir el tipo de interés.
La Directora del Departamento de Gestión Tributaria de la AEAT recurrió esa resolución ante el TEAC para que se fijara un criterio uniforme.
Y el TEAC vuelve a dar la razón al contribuyente.
La clave está en el artículo 23 de la Ley del IRPF
El artículo 23.1.a).1.º de la Ley del IRPF establece que, para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse:
- Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble.
- Los demás gastos de financiación.
- Los gastos de reparación y conservación.
La ley no contiene una lista cerrada de cuáles son esos “demás gastos de financiación”.
El artículo 13 del Reglamento del IRPF desarrolla esta materia y vuelve a considerar deducibles los intereses y demás gastos de financiación relacionados con el inmueble productor de los rendimientos.
Precisamente ahí centra el TEAC el debate:
¿puede considerarse la prima de este seguro de vida como un gasto de financiación?
Su respuesta es afirmativa.
El seguro de vida no se deduce por ser un seguro del inmueble
Este matiz es importante.
El Reglamento del IRPF permite deducir expresamente determinadas primas de seguros sobre el inmueble arrendado, por ejemplo:
- Responsabilidad civil.
- Incendio.
- Robo.
- Rotura de cristales.
- Otros seguros de naturaleza análoga.
Pero el seguro de vida no pertenece a esta categoría.
En un seguro de incendio, el riesgo asegurado recae sobre el inmueble.
En un seguro de vida, el riesgo asegurado es la vida o incapacidad del propietario.
Por ello, el TEAC reconoce expresamente que el seguro de vida no puede deducirse utilizando directamente la regla aplicable a los seguros sobre el inmueble.
La deducción procede por una vía diferente:
se considera un gasto de financiación.
El argumento decisivo: pagar seguro significa pagar menos intereses
El razonamiento económico y fiscal del TEAC resulta particularmente interesante.
Supongamos que un banco ofrece dos posibilidades:
Opción A
Hipoteca al 3,5 % sin contratar seguro de vida.
Opción B
Hipoteca al 3 % contratando un seguro de vida cuyo coste anual es de 500 euros.
Los intereses de la hipoteca son indiscutiblemente deducibles cuando el préstamo se ha utilizado para adquirir o mejorar el inmueble arrendado.
Pues bien, afirma sustancialmente el TEAC, sería incoherente permitir al propietario deducir un mayor importe de intereses si rechaza el seguro y, sin embargo, impedirle deducir el coste del seguro cuando precisamente lo contrata para reducir esos intereses.
El seguro y el coste financiero están económicamente conectados.
Por eso el TEAC concluye que, cuando la contratación del seguro permite obtener una bonificación del tipo de interés, existe una correlación directa entre la prima satisfecha y la financiación del inmueble productor de los rendimientos.
El Tribunal llega a afirmar que resultaría incoherente negar la deducción porque, si el contribuyente decidiera no contratar el seguro, simplemente soportaría mayores intereses y esos intereses sí serían deducibles.
Que el seguro sea voluntario no significa que no sea deducible
Esta es otra de las novedades importantes.
El argumento tradicional de Tributos se apoyaba en que el contribuyente podía obtener igualmente el préstamo aunque no contratara el seguro.
El TEAC rechaza que la obligatoriedad sea el elemento decisivo.
Un gasto no necesita ser jurídicamente obligatorio para ser fiscalmente deducible.
Lo importante es que exista una conexión directa con la obtención del rendimiento.
Actualmente, además, tras la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, muchos seguros se comercializan como productos combinados con el préstamo: el cliente puede contratar o no el producto adicional, pero hacerlo puede mejorar las condiciones financieras.
Por tanto:
voluntario no equivale a fiscalmente innecesario.
Si contratar el seguro reduce el coste financiero del préstamo, puede existir una relación suficientemente directa con la financiación del inmueble arrendado.
El TEAC señala expresamente que la DGT estaba equivocada
La resolución no deja lugar a demasiadas dudas sobre la discrepancia doctrinal.
En su propia ficha oficial, el TEAC incorpora la siguiente advertencia:
“Esta resolución sienta criterio contrario al de la Dirección General de Tributos, consulta vinculante V2303-18 de 7 de agosto de 2018”.
Y esto tiene una trascendencia práctica considerable.
La resolución se dicta en unificación de criterio.
El artículo 242.4 LGT determina que el criterio establecido resulta vinculante para:
- Los Tribunales Económico-Administrativos Regionales y Locales.
- Los órganos económico-administrativos autonómicos.
- La Administración tributaria del Estado.
- Las Administraciones tributarias autonómicas y de las Ciudades con Estatuto de Autonomía.
Por tanto, a partir de esta doctrina la AEAT no debería continuar rechazando estas primas utilizando exclusivamente el antiguo criterio de la consulta V2303-18 cuando concurran las circunstancias establecidas por el TEAC.
Pero no cualquier seguro de vida será deducible
Este es el principal límite que debe tener presente el propietario.
La resolución no permite deducir indiscriminadamente cualquier seguro de vida contratado por una persona que tenga una vivienda alquilada.
El propio TEAC lo advierte.
No sería suficiente, por ejemplo, que el propietario tuviera contratado desde años antes un seguro de vida general para proteger económicamente a su familia.
Tampoco bastaría que existiera un seguro completamente independiente de la financiación hipotecaria.
Para aplicar el criterio debería poder acreditarse una relación concreta entre:
seguro + préstamo + inmueble arrendado.
Especialmente, deberán concurrir elementos como los siguientes:
- Existencia de un préstamo hipotecario relacionado con la adquisición, construcción o mejora del inmueble que produce los rendimientos.
- Que el seguro de vida figure entre las condiciones del préstamo.
- Que su contratación permita obtener condiciones financieras más favorables, particularmente una bonificación del tipo de interés.
- Que exista documentación suficiente para demostrar esa relación.
El TEAC excluye expresamente de su criterio otros seguros de vida contratados simplemente por decisión personal del propietario y sin conexión con las condiciones financieras del préstamo.
¿Qué documentación debería conservarse?
La prueba será fundamental.
El contribuyente debería conservar:
- Escritura o contrato del préstamo hipotecario.
- Condiciones particulares del préstamo.
- Documento en el que consten las bonificaciones aplicables.
- Póliza del seguro de vida.
- Recibos de las primas.
- Extractos bancarios acreditativos del pago.
- Información contractual que permita comparar el tipo de interés con y sin seguro.
- Certificados de la entidad financiera, cuando resulte necesario.
- Documentación que acredite que el préstamo financió el inmueble arrendado.
Cuanto más claramente pueda demostrarse que contratar el seguro reduce el coste de la hipoteca, más sólida será la deducción.
¿Qué importe puede deducirse?
Existe otro detalle importante recogido por el propio TEAC.
Las primas satisfechas serán deducibles en proporción al número de días durante los que el inmueble haya estado efectivamente arrendado.
Por ejemplo:
Un propietario paga durante 2026:
- Prima anual del seguro de vida: 600 euros.
- La vivienda permanece alquilada durante todo el año.
En principio, los 600 euros podrán considerarse gasto de financiación si se cumplen los restantes requisitos.
Pero imaginemos que la vivienda únicamente estuvo alquilada durante 183 días.
La deducción correspondiente deberá ajustarse al período efectivo de arrendamiento.
No se trata, por tanto, de una deducción personal por tener una hipoteca, sino de un gasto relacionado con la generación de rendimientos del capital inmobiliario.
También existe un límite conjunto con intereses y reparaciones
Al quedar encuadrada la prima dentro de los gastos de financiación del artículo 23.1.a).1.º LIRPF, debe tenerse presente el límite establecido por ese mismo precepto.
La suma de:
- Intereses.
- Demás gastos de financiación.
- Gastos de reparación y conservación.
no puede superar, para cada inmueble, el importe de los rendimientos íntegros obtenidos.
La parte que no pueda deducirse por superar ese límite puede trasladarse a los cuatro ejercicios siguientes, respetando nuevamente el límite legal.
Por ejemplo, si una vivienda genera 8.000 euros de alquiler y existen:
- 5.000 euros de intereses.
- 1.000 euros de prima deducible del seguro.
- 4.000 euros de reparación y conservación,
el total asciende a 10.000 euros.
El máximo deducible ese año por estos conceptos será 8.000 euros, pudiendo trasladarse el exceso conforme a las reglas del artículo 23 LIRPF.
¿Puede afectar a declaraciones de años anteriores?
Sí, potencialmente.
Los propietarios que en ejercicios anteriores no dedujeron las primas de un seguro de vida porque siguieron el criterio de la DGT deberían revisar su situación.
Si:
- El inmueble estaba alquilado.
- El préstamo financiaba la adquisición o mejora del inmueble.
- El seguro figuraba entre las condiciones de la financiación.
- Su contratación permitía reducir el tipo de interés.
- Las primas fueron efectivamente satisfechas y pueden acreditarse,
podría valorarse la rectificación de ejercicios todavía no prescritos, utilizando el procedimiento que corresponda conforme a la normativa vigente.
Naturalmente, habrá que estudiar cada caso individualmente y comprobar además los límites cuantitativos del artículo 23.1 LIRPF.
No estamos ante una devolución automática para todos los propietarios hipotecados.
Pero sí ante una resolución que puede permitir recuperar tributación indebidamente soportada en determinados ejercicios.
Un criterio especialmente interesante por su lógica económica
La resolución del TEAC resulta especialmente convincente desde el principio de capacidad económica.
El propietario obtiene unos ingresos por alquiler.
Para obtenerlos, soporta un determinado coste financiero asociado al inmueble.
Si puede elegir entre:
pagar más intereses, o
pagar menos intereses a cambio de contratar un seguro,
resultaría difícil justificar que en el primer caso todo el coste financiero fuera deducible y en el segundo únicamente pudiera deducirse una parte.
El TEAC rechaza precisamente esa asimetría.
La prima no se deduce porque el contribuyente tenga asegurada su vida.
Se deduce porque, dadas las condiciones concretas del préstamo, forma parte económicamente del coste de financiación del inmueble.
Esta distinción es fundamental.
Consecuencias prácticas
A partir de esta resolución, los propietarios de inmuebles alquilados con hipoteca deberían revisar sus préstamos.
Especialmente deberían comprobar si tienen contratados:
- Seguros de vida.
- Seguros de amortización del préstamo.
- Productos asociados a sistemas de bonificación hipotecaria.
Y posteriormente analizar:
¿Cuánto aumentaría el tipo de interés si se cancelara el seguro?
Si la respuesta es que la cancelación provocaría la pérdida de una bonificación prevista contractualmente, existe un argumento especialmente sólido para considerar la prima como gasto financiero deducible de acuerdo con la nueva doctrina del TEAC.
Conclusión
La Resolución del TEAC de 24 de junio de 2026, RG 00/07082/2025, supone un cambio relevante para los propietarios de inmuebles alquilados financiados mediante hipoteca.
Hasta ahora, la Dirección General de Tributos mantenía que un seguro de vida cuya contratación simplemente reducía el tipo de interés hipotecario no era un gasto necesario y, por tanto, no podía deducirse de los rendimientos del alquiler.
El TEAC rechaza expresamente ese criterio.
Cuando la contratación del seguro forma parte de las condiciones de financiación y permite obtener una bonificación en el tipo de interés, la prima constituye un gasto de financiación deducible conforme al artículo 23.1.a).1.º de la Ley del IRPF.
El criterio, además, se ha fijado en unificación de criterio, por lo que vincula a la Administración tributaria.
Eso sí: no basta con ser propietario, tener una hipoteca y pagar cualquier seguro de vida.
La clave será demostrar documentalmente la conexión entre la prima, las condiciones del préstamo, la reducción del tipo de interés y el inmueble generador de los alquileres.
La conclusión práctica puede resumirse así:
si pagamos un seguro para abaratar la financiación de un inmueble alquilado, ese seguro puede formar parte del coste fiscalmente deducible de obtener el alquile
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