El TEAC permite deducir la cancelación de hipoteca tras vender la vivienda habitual

Nueva doctrina del Tribunal Económico‑Administrativo Central (TEAC): la deducción por vivienda habitual también cubre la cancelación de la hipoteca tras la venta

El TEAC –órgano dependiente del Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT)– ha dictado una resolución de 20 de octubre de 2025 (resolución núm. 00/02995/2025) que modifica de forma significativa el criterio aplicado hasta ahora en materia de deducción en el IRPF por inversión en vivienda habitual.

¿Qué establece el nuevo criterio?

El TEAC unifica doctrina y determina que en los supuestos en que un contribuyente vendió su vivienda habitual (adquirida antes del 1 de enero de 2013) y con parte del importe obtenido en la venta canceló el préstamo hipotecario que gravaba dicha vivienda, podrá considerar esa cantidad destinada a la cancelación del préstamo como “inversión en vivienda habitual” para efectos de deducción. I
Este criterio se orienta por los siguientes requisitos clave:

1. Que la vivienda vendida haya sido efectivamente la residencia habitual del contribuyente hasta la fecha de la transmisión.
   

2. Que la vivienda fuese adquirida antes del 1 de enero de 2013 (fecha a partir de la cual desapareció la deducción para nuevas adquisiciones).

3. Que el contribuyente ya se hubiera beneficiado de la deducción en ejercicios anteriores, conforme al régimen transitorio regulado en la Disposición Transitoria 18.ª de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Implicaciones prácticas

• Hasta ahora, la AEAT venía entendiendo que una vez efectuada la venta de la vivienda habitual, el derecho a deducción desaparecía con carácter inmediato; en consecuencia, solo se admitían las cuotas del préstamo pagadas hasta el día anterior a la venta, excluyéndose el importe destinado a la cancelación del préstamo con el dinero de la venta.
  

• Con el nuevo criterio del TEAC, ese importe de cancelación hipotecaria podrá computar en la base de deducción, lo que puede elevar el importe deducible anual hasta la base máxima de 9.040 € y una deducción máxima de 1.356 € (15 % de dicha base) conforme al régimen transitorio.
  

• Los ejercicios sobre los que cabe presentar declaraciones rectificativas son los no prescritos, habitualmente los correspondientes a los años 2021, 2022, 2023 y 2024, dado que la resolución viene de octubre de 2025.

Recomendaciones:

• Verificar que el cliente adquirió la vivienda antes del 1 de enero de 2013 y aplicó la deducción en ejercicios anteriores.

• Revisar si, tras la venta de la vivienda, se utilizó parte del precio para cancelar el préstamo hipotecario pendiente y que esta circunstancia fue efectivamente acreditada documentalmente.

• Analizar si se ha limitado la deducción o quedado excluida la parte correspondiente a la cancelación del préstamo: en ese caso, valorar la posibilidad de presentación de declaración rectificativa en los ejercicios 2021-2024, acompañada de la justificación de la operación de venta y amortización.

• Comprobar que la vivienda haya sido utilizada como residencia habitual hasta la transmisión (o hasta unos días antes), para evitar posiciones contrarias por parte de la AEAT.

• Evaluar el impacto cuantitativo potencial de la deducción adicional, y comunicar al cliente las posibilidades de beneficio (se estima que en muchos casos la devolución adicional podría superar los 1.000 €).
  

Valoración

La resolución del TEAC representa una corrección jurisprudencial relevante, que corrige lo que muchos profesionales venían considerando como una interpretación excesivamente restrictiva de la deducción por vivienda habitual. Si bien el ámbito de aplicación se mantiene circunscrito (sólo viviendas adquiridas antes de 2013 y con deducción ya aplicada), abre una línea muy interesante de actuación para los contribuyentes que vendieron su vivienda y cancelaron su hipoteca.
Desde una perspectiva fiscal, se trata de una oportunidad para liberar liquidez fiscal para personas que, en su momento, consideraron que ya habían agotado su deducción o no la aplicaron en su totalidad. Para el asesor fiscal, exige una revisión proactiva de expedientes susceptibles de rectificación antes de perder el plazo de prescripción.

Conclusión

La nueva doctrina del TEAC consolida el derecho de los contribuyentes a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual también cuando, tras la venta del inmueble, utilicen el importe obtenido para cancelar el préstamo. Para quien cumpla los requisitos, es fundamental valorar esta posibilidad y actuar cuanto antes mediante una declaración rectificativa si corresponde.