“Tributar por lo que no cobras: el nuevo castigo fiscal al arrendador”
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha encendido la polémica con una reciente resolución que obliga a los propietarios de inmuebles alquilados a declarar los ingresos del alquiler aunque el inquilino no haya pagado ni un euro.
Sí, ha leído bien: Hacienda puede exigirle que tribute por unas rentas que jamás ha percibido.
¿Qué ha decidido el TEAC?
La resolución, del 24 de junio de 2025, establece que la obligación de declarar los rendimientos del alquiler no depende del cobro efectivo, sino de su exigibilidad.
En otras palabras: si el contrato de arrendamiento fija una renta mensual, el propietario debe incluirla en su declaración del IRPF (o del IRNR, si reside fuera de España) aunque el inquilino no cumpla.
El TEAC justifica su criterio en la propia estructura del impuesto:
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En el IRPF, el artículo 22.1 de la Ley 35/2006 dispone que los rendimientos del capital inmobiliario “se computarán por el importe íntegro que sea exigible al arrendatario”.
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En el IRNR, el cálculo de la base imponible se realiza “del mismo modo que en el IRPF”, según el artículo 24.1 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (RD Legislativo 5/2004).
Por tanto, aunque el propietario no reciba los importes, el simple hecho de que el alquiler sea exigible basta para que Hacienda reclame su tributación.
Afecta también a los no residentes
El criterio no se limita a los arrendadores residentes. El TEAC ha precisado que los no residentes con inmuebles arrendados en España también deben declarar esas rentas no cobradas en el IRNR, incluso si viven en otro país y el inquilino español ha dejado de pagar.
Esto impacta directamente a los miles de extranjeros o expatriados que alquilan sus viviendas en España durante su estancia en el extranjero: el impago no exime del tributo.
El TEAC insiste en la simetría entre ambos regímenes: tanto en el IRPF como en el IRNR, el rendimiento se determina por la exigibilidad contractual, no por el cobro efectivo.
Consecuencias prácticas para el arrendador
El resultado es demoledor para muchos pequeños propietarios.
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Si su inquilino deja de pagar, usted seguirá obligado a declarar y tributar por la renta mensual, aunque no la haya visto.
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Solo podrá deducir la pérdida cuando el crédito sea judicialmente incobrable o se cumplan los requisitos de “saldo de dudoso cobro”, conforme al artículo 13 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007).
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Mientras tanto, pagará impuestos sobre un ingreso inexistente.
Para ilustrarlo: si alquila un piso por 900 € al mes y su inquilino deja de pagar durante seis meses, Hacienda podrá exigirle declarar 5.400 € de rendimientos.
¿El problema? Que usted no los ha percibido y además tendrá que costear abogado, procurador y comunidad.
La justificación jurídica de Hacienda
Desde el punto de vista técnico, el razonamiento del TEAC se apoya en la teoría de la exigibilidad:
“La renta es rendimiento del capital inmobiliario desde el momento en que el arrendatario está obligado al pago conforme al contrato, independientemente de que el cobro llegue a producirse o no.”
Esta tesis ya había sido recogida por la Dirección General de Tributos en consultas como la V0046-23, y el Tribunal Supremo ha reiterado que la renta devengada debe declararse en el ejercicio en que sea exigible, sin que el impago suspenda la obligación tributaria.
No obstante, el TEAC da un paso más al extender el criterio a no residentes, reforzando la idea de que la fiscalidad española grava el “derecho de crédito” y no la “percepción efectiva”.
El debate: ¿justicia o abuso fiscal?
Aquí empieza la controversia.
¿Es justo que el propietario tribute por rentas que jamás ha cobrado?
¿Debe el contribuyente asumir el riesgo económico del impago mientras el Estado recauda como si el dinero existiera?
Las asociaciones de propietarios lo califican de “castigo fiscal”, pues obliga a tributar por un ingreso ficticio, mientras los procedimientos judiciales por impago pueden prolongarse años.
La paradoja es evidente:
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El Estado ingresa antes que el propietario.
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El contribuyente no puede deducir la pérdida hasta que la deuda sea incobrable.
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El riesgo se traslada íntegramente al arrendador.
Incluso algunos economistas han advertido que este criterio desincentiva la inversión en vivienda para alquiler y puede empujar a muchos a retirarse del mercado o elevar precios para cubrir posibles impagos.
El impacto internacional: los no residentes en el punto de mira
Para un no residente —por ejemplo, un ciudadano francés o británico con un piso en la costa española— la resolución tiene consecuencias directas:
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Aunque no cobre la renta, deberá declarar los importes “devengados” trimestralmente en el modelo 210 de IRNR.
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No podrá aplicar deducciones personales ni familiares.
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Y si el impago se prolonga, necesitará prueba judicial o documental de insolvencia para deducir la pérdida.
En la práctica, esto puede elevar la carga fiscal sobre los inversores extranjeros, que ya soportan costes notariales, municipales y de gestión, sin garantía de cobro efectivo.
¿Existe algún alivio o excepción?
La única válvula de escape reconocida por Hacienda es la deducción de saldos de dudoso cobro, prevista en el artículo 13 del Reglamento del IRPF.
Sin embargo, su aplicación es restrictiva:
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Debe haber transcurrido más de seis meses desde la primera gestión de cobro.
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El arrendador debe haber reclamado formalmente la deuda (burofax, demanda, requerimiento notarial).
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O bien el deudor debe haber sido declarado en concurso.
Hasta que se cumpla alguno de estos requisitos, el propietario debe declarar y tributar las rentas impagadas.
Solo entonces podrá minorar su base imponible en el ejercicio en que la pérdida sea reconocida.
¿Hacia dónde nos lleva este criterio?
El fallo del TEAC no es una mera cuestión técnica.
Representa un cambio profundo en la relación entre Hacienda y los contribuyentes.
La Agencia Tributaria refuerza así una interpretación que prioriza la recaudación inmediata, incluso por encima del principio de capacidad económica consagrado en el artículo 31 de la Constitución Española.
El contribuyente, por su parte, ve cómo su riesgo patrimonial se convierte en un deber fiscal.
Tributa primero, cobra (quizá) después.
Opinión: cuando la ley olvida la realidad
Como asesor fiscal, no puedo dejar de señalar la paradoja que esta doctrina crea.
El Derecho Tributario debería gravar rentas reales, no expectativas contractuales.
Pero esta resolución consagra lo contrario: la exigibilidad se impone sobre la realidad económica.
No se trata de una cuestión menor. En un país donde los impagos de alquiler superan el 8 % y la inseguridad jurídica del arrendador va en aumento, exigir tributos por rentas ficticias equivale a penalizar al contribuyente cumplidor.
Resulta comprensible que Hacienda busque evitar el fraude, pero la solución no puede pasar por tratar al arrendador como un deudor del Estado mientras soporta la morosidad privada.
Conclusión: el nuevo paradigma del alquiler en España
La resolución del TEAC del 24 de junio de 2025 marca un antes y un después.
Los propietarios deberán declarar los alquileres impagados, incluso siendo no residentes.
Solo podrán recuperar el impuesto en ejercicios posteriores, si demuestran judicialmente la insolvencia del inquilino.
El mensaje es claro:
“El Estado no espera a que usted cobre; usted debe pagar primero.”
Una decisión que, más allá de su rigor técnico, plantea una reflexión incómoda:
¿Puede un sistema fiscal seguir considerándose justo cuando grava ingresos inexistentes?
Llamado al debate
Este tema merece un debate profundo.
¿Debe modificarse la ley para ajustar la tributación a la realidad económica?
¿O es legítimo que Hacienda se ampare en la letra del contrato para recaudar incluso sin ingreso real?
Invito a los lectores —propietarios, abogados, asesores y economistas— a compartir sus opiniones.
Porque más allá del tecnicismo, lo que está en juego es algo esencial: la confianza en el sistema tributario.
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