Valor de referencia: abuso fiscal encubierto

By: Josep Navarro

El “valor de referencia” catastral: ¿instrumento de neutralidad o palanca recaudatoria?

Radiografía crítica de la última gran polémica fiscal española (2022-2025)

1. Génesis y naturaleza jurídica

El valor de referencia catastral (VRC) nace con la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude. Desde el 1 de enero de 2022 se convierte, por mandato legal, en base imponible mínima del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Su cálculo lo realiza la Dirección General del Catastro con algoritmos automatizados que cruzan datos de escrituras notariales, “mapas de valores” y un coeficiente de minoración destinado —sobre el papel— a evitar que supere el valor de mercado.

2. El nudo de la controversia

Problema	Manifestación práctica	Perjuicio para el contribuyente
Presunción de veracidad	La Administración ya no motiva el valor: el obligado debe probar el error.	Inversión de la carga de la prueba. Costes periciales.
Algoritmo opaco	No se publica ni el algoritmo ni la muestra estadística.	Dificulta la impugnación por falta de transparencia.
Desajustes notorios	VRC superior al precio en viviendas protegidas, subastas, ruinas, etc.	Grave distorsión frente al valor real.
Aplicación masiva por AEAT	Se exige incluso en operaciones ajustadas a valor hipotecario o fiscal.	Aumenta recaudación sin base ajustada a capacidad económica.

3. Jurisprudencia y doctrina (2024-2025)

Tribunal Supremo – SSTS de diciembre 2024 (rec. 2810/2023 y 5884/2023)
El Supremo considera que la tasación hipotecaria puede ser utilizada como parámetro válido de comprobación, aunque no exige motivación individual a la Administración cuando esta rechaza el precio declarado por el contribuyente. La consecuencia práctica es un blindaje del criterio administrativo y mayor carga probatoria sobre el obligado tributario.
TEAC – Resolución 00/07100/2024, de 28 de febrero de 2025
Afirma que la inexistencia de inmuebles comparables en la muestra estadística no invalida automáticamente el VRC. Es el contribuyente quien debe demostrar que dicho valor supera el valor de mercado.
Dirección General de Tributos – Consultas V0298-22 y V0690-22
A pesar de reconocer que el VRC no debe superar el precio máximo legal en viviendas protegidas, la DGT sostiene que el obligado debe autoliquidar con el VRC y recurrir después, trasladando a éste todo el riesgo procesal.
Tribunales Superiores de Justicia
Algunas sentencias, como la del TSJ de Castilla y León (febrero de 2025), confirman el uso del VRC y exigen una pericial robusta para desvirtuarlo, rechazando sin más la tasación hipotecaria como prueba suficiente si no se demuestra un exceso claro sobre el mercado.

4. Impacto recaudatorio

En 2024 el VRC se utilizó en más de 1,8 millones de operaciones sujetas a ITP-AJD o ISD.
La recaudación adicional generada superó los 1.000 millones de euros, un 17 % más que en 2021.
Las reclamaciones en los tribunales económico-administrativos crecieron un 63 % respecto al año anterior.

5. Críticas doctrinales

Déficit de transparencia: el contribuyente no puede conocer los criterios reales aplicados por el Catastro.
Presunción de legalidad reforzada: la Administración no motiva y obliga al particular a probar un valor más bajo.
Doble imposición indirecta: en IRPF sigue computando el valor escriturado, mientras en ISD/ITP se exige tributar por el VRC, afectando a la ganancia patrimonial futura.
Congestión judicial: el diseño normativo incentiva la impugnación sistemática tras autoliquidaciones preventivas.

6. Estrategia defensiva para el contribuyente

Tasación independiente antes del devengo del impuesto, mejor si es judicial o con firma colegiada.
Autoliquidación por el valor declarado, si se tiene seguridad jurídica o documentación suficiente, solicitando devolución o rectificación posterior si se liquida por el VRC.
Recursos en vía económico-administrativa alegando vulneración del principio de capacidad económica y falta de motivación individualizada.
Recurso contencioso-administrativo, apoyado en jurisprudencia del TS sobre motivación y medios de prueba admisibles.
Responsabilidad patrimonial del Estado legislador, solo en caso de declaración de inconstitucionalidad o nulidad firme del VRC como sistema.

7. Valoración crítica

El “valor de referencia” se presenta como un modelo de simplificación, pero su diseño rompe el equilibrio entre seguridad jurídica y potestad administrativa. Es un instrumento recaudatorio sin posibilidad real de contradicción previa, que ha trasladado el riesgo económico al contribuyente.

El sistema sacrifica el principio de capacidad económica, ignora circunstancias particulares y se basa en una valoración presuntiva, automatizada y no motivada, que la Administración ni siquiera se esfuerza en defender salvo que el contribuyente inicie un proceso costoso.

En definitiva, más que garantizar justicia tributaria, el VRC ha instaurado un sistema de presunción de culpabilidad fiscal, cuyo efecto más visible ha sido el aumento de litigiosidad y el retroceso en la protección del contribuyente.

Conclusión

Lejos de ser una solución técnica y neutral, el valor de referencia ha acabado siendo una herramienta fiscal de resultado cierto y motivación incierta. La legislación lo protege, los tribunales lo aceptan, y los ciudadanos lo pagan. Si no se corrige su diseño y se reequilibra la posición probatoria, este instrumento se consolidará como uno de los mayores factores de conflictividad fiscal en España en la presente década.