Vendes tu vivienda privativa y compras la nueva en gananciales: cuidado con la exención por reinversión

Una persona vende su vivienda habitual, que era exclusivamente suya, y utiliza todo el dinero obtenido para comprar con su cónyuge una nueva vivienda habitual.

Parece lógico pensar que, si ha reinvertido todo el dinero en su nueva casa, podrá aplicar íntegramente la exención por reinversión en vivienda habitual.

Pero puede no ser así.

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en su Resolución de 13 de julio de 2026, RG 00/05896/2025, acaba de fijar criterio sobre una situación extraordinariamente frecuente:

se vende una vivienda privativa y la nueva vivienda se adquiere con carácter ganancial.

La conclusión puede tener un coste fiscal importante.

La exención por reinversión en vivienda habitual

El artículo 38.1 de la Ley del IRPF permite dejar exenta la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Si se reinvierte todo el importe exigido por la normativa, la ganancia puede quedar totalmente exenta.

Si solo se reinvierte una parte, la exención será proporcional.

Además, con carácter general, la reinversión puede realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la antigua vivienda.

Hasta aquí, una regla bastante conocida.

El problema aparece cuando entra en juego el régimen económico matrimonial.

El problema: vendo una vivienda que es solo mía y compramos otra para los dos

Imaginemos el siguiente supuesto.

Una persona tiene una vivienda habitual privativa porque, por ejemplo:

• la adquirió antes del matrimonio;
• la recibió por herencia;
• la recibió mediante donación;
• o por cualquier otra circunstancia pertenece exclusivamente a ella.

Decide venderla.

Posteriormente utiliza el dinero obtenido para adquirir una nueva vivienda habitual junto con su cónyuge.

La nueva vivienda se compra con carácter ganancial.

La pregunta es evidente:

si todo el dinero obtenido con la venta se destina a la nueva vivienda, ¿se considera reinvertido todo ese importe?

El TEAC responde que no necesariamente.

En gananciales, Hacienda atiende al porcentaje de propiedad adquirido

El TEAC parte del artículo 11 de la Ley del IRPF.

A efectos fiscales, los bienes y derechos se atribuyen a los contribuyentes conforme a las normas sobre titularidad jurídica.

Y cuando se trata de bienes pertenecientes a la sociedad de gananciales, la normativa del IRPF establece, con carácter general, que se atribuyen por mitad a cada cónyuge, salvo que se justifique otra cuota de participación.

Aquí está la clave.

Si la nueva vivienda se adquiere con carácter ganancial y sin atribución expresa de cuotas:

cada cónyuge adquiere fiscalmente el 50 % de la vivienda.

Por tanto, el contribuyente que vendió su vivienda privativa no puede considerar que ha adquirido fiscalmente el 100 % de la nueva vivienda.

Ha adquirido el 50 %.

Y eso limita la cantidad que puede considerarse reinvertida

El TEAC fija como criterio que el contribuyente podrá aplicar la exención en función del importe que destine a satisfacer el precio de la nueva vivienda correspondiente al porcentaje de participación que él mismo haya adquirido.

Y añade expresamente:

cuando la vivienda se adquiere con carácter ganancial sin atribución expresa de cuotas, ese porcentaje será del 50 % para cada cónyuge.

Esto puede producir resultados sorprendentes.

Un ejemplo permite verlo claramente

Imaginemos que María tenía una vivienda habitual privativa.

La vende por 300.000 euros.

Supongamos, para simplificar, que esos 300.000 euros constituyen el importe que debe reinvertirse a efectos de la exención.

María está casada en régimen de gananciales.

El matrimonio compra una nueva vivienda habitual por 400.000 euros y la adquiere con carácter ganancial.

María aporta a la compra los 300.000 euros procedentes de su antigua vivienda.

Podría parecer que ha reinvertido los 300.000 euros.

Pero fiscalmente María adquiere únicamente el 50 % de la nueva vivienda.

Su porcentaje de adquisición representa:

400.000 × 50 % = 200.000 euros.

De acuerdo con el criterio fijado por el TEAC, el importe que María podrá considerar reinvertido queda vinculado al precio correspondiente a ese porcentaje adquirido.

Por tanto, no podrá considerar automáticamente reinvertidos los 300.000 euros simplemente porque materialmente haya aportado esa cantidad.

La diferencia puede provocar que una parte de la ganancia patrimonial obtenida en la venta tribute en el IRPF.

Lo importante no es solo quién pone el dinero

Esta es probablemente la conclusión más importante de la resolución.

En estas operaciones debemos distinguir entre:

quién aporta materialmente el dinero

y

qué porcentaje de propiedad adquiere fiscalmente sobre la nueva vivienda.

Para aplicar la exención por reinversión, el TEAC da relevancia a este segundo elemento.

No basta con demostrar que el dinero procedente de la vivienda anterior se destinó íntegramente a pagar la nueva casa.

Hay que determinar qué porcentaje de esa nueva vivienda ha adquirido el contribuyente que pretende aplicar la exención.

¿Se pierde entonces la exención por comprar en gananciales?

No.

Este matiz es importante.

El TEAC no dice que adquirir la nueva vivienda con carácter ganancial impida aplicar la exención por reinversión.

Puede aplicarse.

Lo que establece es que el importe susceptible de considerarse reinvertido debe calcularse atendiendo al porcentaje de propiedad adquirido por el contribuyente.

En una adquisición ganancial sin atribución expresa de cuotas:

50 % para cada cónyuge.

Por tanto, dependiendo del precio de la nueva vivienda y del importe obtenido en la venta de la anterior, la exención podrá ser total o parcial.

También puede existir exención total

Imaginemos ahora otro supuesto.

La vivienda privativa se vende por 200.000 euros.

El matrimonio compra posteriormente una nueva vivienda ganancial por 500.000 euros.

El porcentaje adquirido por el contribuyente que vendió su vivienda es el 50 %:

500.000 × 50 % = 250.000 euros.

Como su porcentaje de adquisición alcanza 250.000 euros y el importe que debía reinvertir era de 200.000 euros, podría cumplirse el requisito cuantitativo para aplicar íntegramente la exención, siempre que concurran los restantes requisitos legales.

Por tanto:

comprar en gananciales no significa perder automáticamente el 50 % de la exención.

Todo dependerá de las cifras de la operación.

Una cuestión que conviene analizar antes de ir al notario

Esta resolución tiene una consecuencia práctica evidente.

Cuando uno de los cónyuges pretende vender una vivienda habitual privativa y destinar el dinero a adquirir una nueva vivienda, la fiscalidad debería analizarse antes de formalizar la compra.

Especialmente cuando:

• la vivienda vendida pertenece exclusivamente a uno de los cónyuges;
• existe una ganancia patrimonial importante;
• el dinero obtenido se utilizará para adquirir la nueva vivienda;
• y esta se pretende comprar con carácter ganancial.

La forma en que se configure jurídicamente la adquisición puede tener consecuencias directas en el IRPF.

Una decisión aparentemente tan sencilla como indicar en la escritura que la nueva vivienda se adquiere con carácter ganancial puede afectar al importe de la ganancia que finalmente quede exento.

El TEAC fija criterio para toda la Administración tributaria

Estamos, además, ante una resolución especialmente relevante.

No se trata simplemente de la contestación a una consulta individual.

La Resolución TEAC de 13 de julio de 2026, RG 00/05896/2025, se dicta en un procedimiento para la unificación de criterio.

El criterio fijado es claro:

cuando se cumplen los restantes requisitos del artículo 38.1 LIRPF, el contribuyente podrá aplicar la exención por reinversión en función del importe destinado a satisfacer el precio de la nueva vivienda correspondiente al porcentaje de participación que haya adquirido.

Y cuando la nueva vivienda se adquiere con carácter ganancial sin atribución expresa de cuotas:

ese porcentaje será del 50 % para cada cónyuge.

Conclusión: cuidado con una reinversión aparentemente perfecta

La resolución del TEAC introduce una advertencia muy importante para matrimonios que cambian de vivienda.

Si vendes una vivienda habitual que era exclusivamente tuya y utilizas el dinero para comprar una nueva vivienda con tu cónyuge, no debes dar por supuesto que todo el dinero aportado se considerará fiscalmente reinvertido.

Si la nueva vivienda se adquiere con carácter ganancial, habrá que determinar qué porcentaje de propiedad has adquirido.

Y normalmente será el 50 %.

Esto no significa que necesariamente pierdas parte de la exención.

Si el valor correspondiente a tu 50 % de la nueva vivienda es suficiente para absorber todo el importe que debe reinvertirse, la exención podrá ser total.

Pero si no lo es, parte de la ganancia obtenida en la venta de tu antigua vivienda puede terminar tributando en el IRPF.

La conclusión práctica es sencilla:

si uno de los cónyuges vende una vivienda privativa y va a reinvertir el dinero en una nueva vivienda familiar, conviene hacer los números antes de firmar la escritura de compra.

Porque en la exención por reinversión no importa únicamente cuánto dinero aportas.

También importa qué porcentaje de la nueva vivienda estás adquiriendo.