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IRPF V1096-20 - 28/04/2020

Consultation number: 
V1096-20
DGT Organ: 
SG de IRPF
Departure date: 
28/04/2020
Regulation: 
Ley 35/2006, art. 34
Description of facts: 

El consultante era propietario de un terreno adquirido en 2016 y vendido en 2019 con licencia de obra para la construcción de una vivienda

Issue raised: 

Cálculo de la ganancia patrimonial obtenida en la venta.

Complete answer: 

La determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), que en su apartado 1 establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.

Por su parte, la norma general para determinar el importe de la ganancia o pérdida patrimonial en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, recogida en el artículo 34.1 de la misma ley, establece que aquel importe será la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.

A su vez, el artículo 35 de la misma ley determina respecto a las transmisiones a título oneroso lo siguiente:

“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”

Conforme con la configuración legal expuesta, la venta del terreno (con licencia de obra) en 2019 dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión. En este punto, y en relación con el valor de adquisición, procede señalar que los importes correspondientes a los gastos realizados para lograr la obtención de la licencia de obra para la construcción de una vivienda en el terreno transmitido se incorporarán al valor de adquisición por el concepto de inversiones y mejoras, en los términos señalados en el párrafo b) del apartado 1 del artículo transcrito.

Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).