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IRPF V1200-20 - 04/05/2020

Consultation number: 
V1200-20
DGT Organ: 
SG de IRPF
Departure date: 
04/05/2020
Regulation: 
LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33 a 36.
RIRPF, Real Decreto 439/2007, artículo 40.
Description of facts: 

Al fallecimiento de su padre en 2013, la consultante y sus hermanos heredaron la nuda propiedad de un inmueble, correspondiendo el usufructo a su madre. Desde ese momento y hasta 2017, en que falleció su madre y se consolidó el dominio, el inmueble estuvo algún periodo de tiempo arrendado aplicándose su madre la amortización correspondiente. En septiembre de 2019 el inmueble ha sido transmitido a un tercero.

Issue raised: 

Valor de adquisición del inmueble a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, teniendo en cuenta que desde que falleció su madre el inmueble ha estado algún periodo de tiempo arrendado y el resto a disposición de sus propietarios.

Complete answer: 

La transmisión del porcentaje del inmueble del que es titular habrá generado en la consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.

El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34.1.a) de la LIRPF, por “la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”.

La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la misma ley para las transmisiones onerosas, configurándose de la siguiente forma:

“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.

Por su parte, en el caso de adquisiciones o transmisiones a título lucrativo, el artículo 36 de la LIRPF establece que:

“Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

(...)”.

En relación con el cómputo de las amortizaciones, el artículo 40 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439//2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), señala que:

“1. El valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto.

A estos efectos, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso.”

Por lo tanto, en el caso de transmisión de inmuebles que hubieran estado arrendados, se minorará del valor de adquisición las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de su efectiva consideración como gasto.

En el caso planteado, el valor de adquisición del porcentaje del inmueble titularidad de la consultante estará constituido por el valor que respecto al pleno dominio de ese porcentaje resulte por aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en el momento de haber recibido en herencia la nuda propiedad de ese porcentaje del inmueble, sin que pueda exceder del valor de mercado. A ello se deberá añadir las inversiones y mejoras, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la consultante. De igual forma, se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto.

Respecto a la fecha de adquisición, será la de adquisición por herencia del bien inmueble, según las normas del Código Civil, produciéndose la misma con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante (su padre) y que esta adquisición se refiere a la integridad del dominio, pues la extinción del usufructo por muerte del usufructuario no comporta una nueva adquisición por quien detenta la propiedad, sino que es el propio régimen legal de este derecho real de goce o disfrute el que establece que la muerte del usufructuario lo extingue (artículo 513.1º, Código Civil), recuperando el propietario las facultades de goce de las que se había visto privado en su constitución.

Por último, y con independencia de que la fecha de adquisición del porcentaje del inmueble sea la de la muerte del padre de la consultante, debe precisarse que las amortizaciones a minorar del valor de adquisición serán las efectuadas exclusivamente por parte de la propia consultante una vez fallecida su madre, sin que deba minorarse además ninguna cantidad adicional por el periodo de tiempo en que el inmueble no estuvo arrendado.

Por otro lado, a efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, en cuanto al valor de transmisión se refiere, éste será el importe real por el que se hubiese efectuado la enajenación, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por la transmitente.

La ganancia o pérdida patrimonial así calculada se integrará en la base imponible del ahorro conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la LIRPF.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.